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Investir dans l’immobilier : loyer Pinel Vs loyer libre

Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lyon, autant d’aires urbaines intéressantes pour l’investissement immobilier locatif. Mais dans certaines les loyers moyens augmentent, creusant ainsi l’écart avec le plafonnement de loyers dans le cadre de la loi Pinel. Plus que jamais l’investisseur doit comparer les 2 avant d’acheter pour louer, voici quelques exemples.

Les meilleures villes où investir dans l’immobilier, vraiment ?

Une récente étude conjointement éditée par le réseau de courtiers Vousfinancer et la plate-forme patrimoniale Théséis, dresse la liste des meilleures villes pour investir dans l’immobilier locatif. En se basant sur certaines municipalités du classement, et en regroupant les prix du m², les loyers Pinel et la rentabilité, on tombe sur des perles.

Car il ne faut pas oublier que même si la remise d’impôt en loi Pinal est intéressante, les revenus locatifs perçus viennent s’ajouter au revenu imposable. Et même avec l’abattement de 30 %, le marché locatif de certaines métropoles vient fausser la rentabilité de l’investissement.

Bordeaux handicapée par ses loyers et ses prix

La préfecture de la Gironde présente de bonnes opportunités d’achat locatif, car le prix des appartements neufs diminue à Bordeaux.

D’après l’observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), le locataire bordelais paye son logement 12,8 €/m² en moyenne. C’est dans cette ville que les loyers ont d’ailleurs les plus augmentés cette année, avec +0,9 %. Bordeaux se trouvant en zone B1, un investisseur utilisant les remises d’impôt de la loi Pinel doit louer au maximum 10 €/m². Ainsi sur un T2 de 43 m², il perd 1445 € par an.

En consultant les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), on voit qu’il achètera son 2-pièces 145 000 €, ce qui lui donnera droit à 2900 € de remise d’impôt. Toutefois en supposant qu’il se trouve dans la tranche d’imposition de 30 %, les 430 € de loyer mensuel lui provoqueront un impôt supplémentaire de 1038 €.

En clair, le manque à gagner au travers des loyers Pinel est tout juste compensé par la remise d’impôt, et l’investisseur risque d’être pénalisé par les prix du m² neuf. Au vu de ce calcul, l’investissement immobilier à Bordeaux doit plus être dans une optique patrimoniale que dans une stratégie de rentabilité.

Investir dans l’immobilier à Montpellier : un meilleur plan

L’observatoire Clameur calcule le loyer moyen montpelliérain à 13,6 €/m². Après une flambée de +0,9 % en 2014, il baisse de -1,9 % en 2015. La préfecture de l’Hérault se trouvant en zone A, l’investisseur a la possibilité de louer 12,42 €/m² en loi Pinel.

Ainsi sur un T2 de 43 m², les loyers libres seraient de 584 €/mois, contre 534 €/mois pour un loyer Pinel, ce qui équivaut à une différence de 600 €/an. Si l’on s’en réfère aux chiffres des promoteurs, le prix d’un appartement neuf à Montpellier est de 3735 €/m².

Ainsi un T2 de 43 m² revient à 160 600 €, ce qui octroie une remise d’impôt annuel de 3210 € à l’investisseur. S’il se trouve dans la tranche des 30 %, ce revenu locatif lui coûtera 1471 € d’impôts supplémentaires.

Dans ce cas l’application de la défiscalisation en loi Pinel permet de gommer à la fois la différence de loyer, mais aussi l’imposition supplémentaire.

Loyers Pinel et loyers libres : Lyon Vs Toulouse

La 3e zone urbaine la plus peuplée de France, prend la 3e place dans le classement labo-immo.org de la plateforme patrimoniale Théséis. Avec une démographie galopante et un bassin d’emploi bien fourni, le prix de l’immobilier neuf a grimpé de +3,7 %, pour atteindre 3745 €/m².

Oui mais selon l’observatoire Clameur, le loyer moyen chute de -3,3 % à Lyon cette année, pour descendre à 12,7 €/m². Lyon se trouvant en zone A, les investissements locatifs en loi Pinel sont tenus à un loyer plafond de 12,42 €/mois.

La différence est quasi inexistante entre un loyer libre et un loyer Pinel, l’option de l’immobilier neuf défiscalisé n’handicapera donc pas l’investisseur. Il reste un fossé entre les prix du neuf et de l’ancien, le bâti étant estimé en médiane à 2780 €/m² par les notaires.

À l’inverse, Toulouse 2e du classement Labo Immo, doit faire réfléchir ceux qui souhaitent investir intra-muros. Étant située en zone B1, le loyer Pinel à l’intérieur de la ville rose se limite à 10 €/m². En revanche dans le secteur libre les loyers atteignent 11,9 €/m², après une année 2015 stable à +0,1 %.

Ainsi à Bordeaux et Toulouse, investir en centre-ville peut-être plus intéressant dans l’ancien. L’achat d’un appartement neuf doit se faire dans une stratégie patrimoniale, c’est-à-dire avec l’intention de détenir pendant longtemps.

En revanche les zones urbaines de ces grandes métropoles renferment de bonnes opportunités de rendement, même si elles se trouvent toujours en zone B1 avec un plafond de loyer à 10 €/m². Car on obtient jusqu’à 2 fois plus de surface pour un budget identique. Une solution plus adaptée aux ménages recherchant un loyer suffisant pour couvrir une grande partie des mensualités de leur prêt immobilier locatif.

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