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Quand investir en résidence de service tourne mal

Investir en résidence de vacances
Les appartements meublés à la montagne représentent une offre alléchante pour l'investisseur.

Sur le papier, investir en résidence de service est attractif. Un rendement qui dépasse 5 %, aucun effort de gestion, des remises d’impôt et même la possibilité d’utiliser les lieux quelques semaines dans l’année. Seulement voilà : le bail commercial est à l’avantage de l’exploitant, et les propriétaires se retrouvent parfois avec un lourd poids financier sur leurs épaules.

Investir en résidence est pourtant attractif

L’avantage à investir dans une résidence de service, est qu’il n’y a pas à rechercher les locataires. Il n’y a pas non plus à encaisser les loyers, car l’exploitation est confiée à un professionnel au moyen d’un bail commercial.

Des géants du secteur comme Pierre et Vacances s’occupent de tout : construction, commercialisation, mise en location. Le particulier investisseur perçoit son loyer tous les 3 mois, et s’il s’agit d’une résidence de tourisme, il en profite jusqu’à 6 semaines par an.

Le bail dure généralement 9 ans, au cours desquels il peut diminuer ses impôts via le dispositif Censi Bouvard, qui est l’équivalent de la loi Pinel, mais adapté à la location meublée. Le propriétaire s’inscrit à son centre des impôts en tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et n’est imposé que sur 50 % de ses revenus locatifs.

Ce n’est généralement qu’au bout des 9 ans qu’arrivent les mauvaises surprises, comme le relate la FNAPRT (Fédération Nationale des Associations de Propriétaires de Résidences de Tourisme).

Loyers en baisse au renouvellement du bail

À la date de renouvellement du contrat de location, l’exploitant se trouve en situation de supériorité. Certains en profitent pour imposer une baisse des loyers aux propriétaires, pointant du doigt la situation économique ou la concurrence d’internet. Et puis il faut également faire des travaux, et ça coûte cher.

Un rapport de la FNART paru sur le site de l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière), fait même état de baisses de loyer de 70 %. S’il accepte, l’investisseur se retrouve avec les mensualités de son prêt immobilier sur les bras, désormais bien moins compensées par des rentrées locatives.

Il a certes la possibilité de faire front avec ses copropriétaires contre cet exploitant malveillant. Mais c’est compté sans l’indemnité d’éviction inscrite noire sur blanc au sein du bail commercial. Un changement de gestionnaire pourrait ainsi leur coûter jusqu’à 2 ans de loyer.

S’ils décident de ne plus renouveler le bail, ils ont intérêt à louer par eux-mêmes et dans les règles de l’art. Sans quoi ils devront rembourser les remises d’impôt perçues dans le cadre de la loi Censi Bouvard, et/ou dans le cadre de l’application de leur déficit foncier.

Investir en résidence de service : le vide juridique

La FNAPRT défend les intérêts de 10 000 investisseurs, qui s’estiment floués par des promesses non tenues. Un avocat cité par leparisien.fr annonce même représenter « 2000 clients victimes », certains ayant même vu la valeur de leur investissement chuter de 150 000 € à 20 000 €.

Car rien ne garantit qu’investir en résidence de service permettra effectivement le rendement promis. Mauvaise gestion, mauvais emplacement, mauvaise période, plusieurs facteurs peuvent déboucher sur la faillite de l’exploitant. C’est lorsque se présente cette situation que le ménage investisseur réalise qu’il a signé un contrat qui protège le gestionnaire, à son propre désavantage.

Face à tous ces manquements, la FNAPRT tente de faire changer la législation. Par exemple une idée serait de lever l’indemnité d’éviction, lorsque le gestionnaire exige une baisse de loyer. Des discussions sont en cours pour déboucher sur un bail commercial type, protégeant mieux les intérêts de l’investisseur.

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