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Combien rapporte l’immobilier locatif dans les villes de province ?

mise à jour: 24 janvier 2019
Verdun
Immobilier locatif rapporterait 2 fois plus à Verdun qu'à Paris.

Les ménages qui veulent investir dans la pierre pensent d’abord aux grandes agglomérations, symboles de sécurité. Pourtant en y regardant de plus près, l’immobilier locatif pourrait rapporter plus au sein de grandes villes de province. Emprunter Malin s’est penché sur 5 d’entre elles aux loyers 2 fois inférieurs à la moyenne nationale, et les résultats sont édifiants.

L’immobilier locatif rapporte à Nogent-le-Rotrou (Eure-et-Loir)

Avec une population de 10 496 habitants (source INSEE), Nogent-le-Rotrou est une des grandes villes de l’Eure-et-Loir. Les nogentais ne sont que 55 % à être propriétaires de leur résidence principale. Leur revenu médian par unité de consommation est de 19 080 €, soit légèrement en dessous de la moyenne nationale à 20 184 €.

Pour rappel, cette échelle utilisée par l’OCDE fonctionne comme ceci :

  • Une unité de consommation pour le premier adulte du ménage,
  • 0,5 pour les autres personnes de 14 ans ou plus,
  • 0,3 pour les enfants de moins de 14 ans.

D’après l’observatoire CLAMEUR, le loyer moyen est de 6,6 €/m². D’après le baromètre de MeilleursAgents, le prix moyen des appartements se limite à 975 €/m², soit un budget accessible à de nombreux ménages.

En théorie, l’immobilier locatif à Nogent-le-Rotrou rapporterait donc un rendement brut de 8,12 % avant impôts et charges. L’investisseur doit tout de même prendre en compte le fait que la ville perd en moyenne 1,2 % de sa population par an.

Sarrebourg (Moselle) : très bon rapport entre loyer et prix du m²

Située au bord de la N4, à 20 km du massif des Vosges et environ 70 km de Strasbourg par la route, Sarrebourg héberge 12 306 âmes. La moitié des ménages fiscaux est imposée, ils gagnent tous en médiane 17 834 € par unité de consommation. C’est bien en dessous de la moyenne de la Moselle, mais c’est au-dessus de celle de la Seine-Saint-Denis.

Il y a peut-être un marché car seuls 46,8 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Les locataires acceptent de payer 6,50 €/m² pour se loger. Les investisseurs pourront toujours se tourner vers les 12 % de logements vacants, en s’attendant toutefois à un peu de travaux de rénovation. Selon le baromètre de MeilleursAgents, le prix moyen d’un appartement se limite à 962 €/m². À Sarrebourg, l’immobilier locatif pourrait donc rapporter 8,10 %, brut avant impôts et charges.

Montrevault sur Evre (Maine-et-Loire) : le Nouveau Monde

Depuis le 15 décembre 2015, la commune nouvelle de Montrevault-sur-Èvre regroupe une bonne dizaine de communes alentours, portant ainsi la population municipale de 1279 à 16 046 individus. Et ce n’est pas fini, car la foule grossit +0,3 % par an.

Il est pour l’instant difficile d’obtenir des chiffres sur cet ensemble de communautés, car les derniers relevés de l’INSEE datent de 2013, soit 2 ans avant la fusion. Toutefois l’observatoire CLAMEUR nous apprend que le prix moyen des loyers se limite à 6,60 €/m². Le baromètre des prix de MeilleursAgents constate des maisons qui se vendent en moyenne à 1293 €/m². L’immobilier locatif à Montrevault rapporterait tout de même un rendement annuel de 6,12 %, brut avant impôts et charges.

Acheter pour louer à Verdun (Meuse) : la valeur touristique

Théâtre d’une terrible bataille durant la première guerre mondiale, Verdun est aujourd’hui une destination qui reçoit 500 000 touristes par an. Le dynamisme du tourisme de mémoire ne permet toutefois pas aux ménages de dépasser 17 911 € par unité de consommation. Mais il y a sans doute un marché pour l’immobilier locatif, avec 59,4 % de locataires.

Ils payent leur loyer 6,30 €/m², et d’après les chiffres de MeilleursAgents un appartement se vend en moyenne 1014 €/m². Acheter pour louer rapporterait donc 7,45 % à Verdun, avant impôts et charges. Pour autant la population de 17 923 habitants se vide au rythme de -1,4 % par an, particulièrement sous l’effet du solde des entrées et des sorties.

Apt (Vaucluse) : l’immobilier locatif dans une commune qui grandit

De toutes les villes du classement, Apt est celle qui présente le plus de surface. Les 6711 logements accueillent ainsi 12 325 âmes sur 44,6 km², soit une densité de 276,5 personnes par kilomètre carré. Les Aptésiens (ou Aptois) sont de plus en plus nombreux chaque année, grâce un solde migratoire de +1,7 %, et un solde naturel en progression de +0,3 %.

Idéalement situés au pied du grand Lubéron, quelques cultivateurs développent la fameuse huile d’olive de Provence, à l’appellation d’origine contrôlée. D’autres viticulteurs produisent les fameuses AOC Ventoux et Lubéron, ou encore le label Vin de Pays d’Aigues. Mais tourisme et cultures ne permettent pas des revenus élevés. Avec une médiane de 16 447,30 € par unité de consommation, les ressources des habitants sont bien en dessous de ceux du département.

En revanche les loyers sont relativement faibles. Les locataires acceptent de payer 6,30 €/m², et les propriétaires déboursent 1227 €/m² en moyenne pour un appartement ancien. L’immobilier locatif à Apt rapporterait donc 6,16 %, avant impôts et charges. Avec seulement 47,1 % de propriétaires et 12,4 % de logements vacants, des opportunités d’achat ancien avec rénovation peuvent se présenter.