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Investissement locatif meublé : éviter les mauvaises surprises

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Un bon investisseur doit être dubitatif plutôt qu'admiratif © ankomando - Fotolia.com

Remise d’impôt, gestion déléguée à un professionnel, bon rendement, sur le papier l’investissement locatif meublé est plutôt alléchant. Seulement tous ces facteurs sont soumis à des conditions, qui ne sont pas toujours portées à la connaissance des acheteurs. C’est la désagréable expérience qu’a fait ce couple ayant acheté un logement dans une résidence près de Carcassonne.

Ne pas faire confiance aveuglément au promoteur

Sur les conseils de la société Élite Finance, ce couple fait l’acquisition d’un logement neuf meublé au sein d’une résidence : « Le Parc Médiévale ». L’investissement locatif meublé est attractif, il s’accompagne de remises d’impôt permises par la loi Robien de l’époque, aujourd’hui réincarnée en loi censi Bouvard.

Une société du nom de Prestige Finance est chargée de commercialiser l’ensemble à d’autres particuliers investisseurs. C’est à la société Elience que revient la charge d’exploiter la résidence, et de verser le loyer aux investisseurs. L’ensemble immobilier est achevé, et l’appartement acquis est livré le 15 février 2007, comme le rapporte jurisprudentes.net.

C’est alors que les choses tournent au vinaigre : la société Prestige Finance s’avère incapable de commercialiser la résidence, et au bout d’1 an l’appartement acquis par notre coupe d’investisseurs n’est toujours pas loué.

Conséquence : les remises d’impôt promises par la loi Robien ne peuvent être acquises, car elles sous-entendent que le bien immobilier soit mis en location dans l’année suivant la remise des clés. À titre d’information, la même règle s’applique pour la loi Pinel.

Toujours est-il que dans ce cas précis, le projet est tombé à l’eau à cause de l’incapacité du promoteur à le vendre.

Faire financer son investissement locatif ailleurs

Lorsqu’un conseiller en immobilier apporte un client à une banque ou à un cabinet de courtiers, il peut percevoir une prime à titre « d’apporteur d’affaires », c’est tout à fait légal et équitable. Toutefois l’investisseur doit se méfier des formules toutes faites, clés en main.

Dans ce cas, la société Élite Finance avait proposé au couple un prêt immobilier délivré par l’ancienne banque UCB, aujourd’hui devenue Cetelem. Seulement voilà, le prêt en question était à taux variable non capé, ce qui signifie que les mensualités pouvaient augmenter librement. Et ce qui devait arriver arriva, les échéances de leur investissement locatif meublé passèrent de 480 € à 845 €.

Conséquence : le rendement fond comme neige au soleil, non seulement à cause de l’absence de loyer, mais également à cause du coût du crédit.

Ne pas oublier que le capital investi n’est pas garanti

Un investissement locatif meublé présenté dans un package clés en main, a tendance à être surévalué. C’est notamment le cas des immeubles de bureaux parisiens, que les particuliers peuvent acquérir en partie via des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Lorsque l’ensemble résidentiel est entièrement vendu et entièrement loué, la valeur marchande reste au moins la même.

Mais lorsque le projet finalement ne fonctionne pas, n’est pas totalement vendu et donc pas totalement loué, la perte de valeur est irrémédiable. Ce couple d’investisseurs considère ainsi qu’il a perdu 50 000 € de patrimoine, à cause de l’incapacité de Prestige Finance à commercialiser la résidence.

Ce cas n’est pas isolé, d’autres investisseurs ont vu la valeur de leur patrimoine baisser à cause d’une mauvaise gestion.

Conséquence : désormais ce couple ne peut même plus faire racheter son crédit immobilier, car la valeur vénale est inférieure à la dette.

Épilogue d’un investissement locatif meublé raté

Il aura fallu 9 ans pour que cette malheureuse affaire, se dénoue devant la cour d’appel de Poitiers.

Auparavant, le couple d’investisseurs assigne la Société Élite Finance en justice, pour manquement à l’obligation d’information et de conseil. Il lui réclame 50 000 € à titre de dédommagement sur la perte de valeur patrimoniale. Il ajoute 40 324 €, ce qui inclut les remises d’impôt non perçues et la différence entre les intérêts qu’ils ont payés, et ceux qu’ils auraient dû payer avec un prêt immobilier à taux fixe.

Le tribunal de grande instance de Poitiers les déboute le 9 septembre 2014, et finalement la cour d’appel leur donne raison le 4 mars 2016. Toutefois les 25 000 € de dommages et intérêts obtenus sont bien inférieurs à ce qu’ils attendaient.

C’est qu’entre-temps le conseiller Élite Finance et le vendeur Prestige Finance ont été placé en liquidation judiciaire…

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