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Investir en résidence de tourisme : la perte de loyers encadrée

Les défauts des exploitants sont rares en résidence de tourisme, mais ils existent.

Investir en résidence de tourisme à la mer ou à la montagne, c’est pratique, ça rapporte et ça fait baisser les impôts. Mais il arrive que l’aventure tourne mal, suite à un défaut de l’exploitant. La réponse de la ministre du tourisme à une question d’un député, rappelle les règles pour continuer à bénéficier du dispositif de défiscalisation.

Investir en résidence de tourisme, tout va bien jusqu’à la vacance locative

Rappelons le principe : un ménage achète un appartement dans une résidence de service neuve, ou en état de futur achèvement. La résidence en question propose accueil, blanchisserie, entretien et petit-déjeuner, ou seulement 3 de ces 4 services. L’appartement est vendu meublé, et les investisseurs signent un bail commercial avec un exploitant pour une durée de 9 ans.

Ce dernier loue de son côté, et verse un loyer mensuel ou trimestriel aux propriétaires. Pour les remercier d’investir dans une résidence de tourisme, la loi Censi Bouvard leur octroie une remise d’impôt équivalent à 11 % du prix du logement acquis, remise répartie sur 9 ans.

S’il prend le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il ne sera imposé que sur 50 % des loyers perçus, sauf rabot fiscal. Enfin si toutes les conditions ci-dessus sont réunies, il pourra même se faire rembourser la TVA de 20 %, ce qui ne manquera pas d’améliorer son rendement.

Admettons qu’un couple acquiert un appartement meublé à 180 000 €, dans une station de ski. Ils signent un bail commercial de 9 mois avec l’exploitant, ce qui leur permet de récupérer 30 000 € de TVA. Généralement les exploitants proposent un rendement brut avant impôts de 5 % sur le prix hors-taxes, ce qui équivaudrait à 7500 €/an. Si les investisseurs se trouvent dans la tranche d’imposition de 30 %, ces nouveaux revenus locatifs généreront un impôt supplémentaire de 1125 €/an.

Toutefois ils bénéficient d’une remise d’impôt (sur le prix hors-taxes) de 11 %, soit 16 500 € sur 9 ans, soit 1833 €/an. Pendant 9 ans, ils diminueront donc leurs impôts de 708 €/an.

En plus de cela ils pourront en profiter quelques semaines dans l’année, tout va donc pour le mieux dans le meilleur des mondes jusqu’à ce que l’exploitant face défaut et que les loyers ne rentrent plus.

12 mois de vacance locative autorisée, dans certains cas

Le code des impôts est strict là-dessus. Le propriétaire d’un bien immobilier défiscalisé dans une résidence de tourisme, ne doit pas avoir plus d’1 mois de vacance locative. Si effectivement son bien n’est pas loué pendant 30 jours, il ne bénéficiera pas de la remise d’impôt concernant l’année en cours.

Toutefois, suite aux nombreux problèmes survenus entre investisseurs et exploitants, le député de la Corse-du-Sud, Camille de Rocca Serra, a posé la question à l’Assemblée nationale à l’attention de la ministre du tourisme. La réponse a été rendue publique au sein du JO de l’Assemblée nationale le 5 juillet 2016, et diffusée par le site jurisprudentes.net.

La réponse se situe dans un bulletin de l’administration fiscale publié le 12 septembre 2012. On y apprend ainsi que les investisseurs disposent d’un délai de 12 mois pour trouver un nouvel exploitant, dans 3 cas précis.

Le 1er est la défaillance de l’exploitant, c’est-à-dire son inaptitude à verser les loyers aux investisseurs. Le délai de 12 mois compte à partir de la réception du commandement à payer envoyé par les copropriétaires.

Le 2e cas est la liquidation judiciaire de l’exploitant. Le délai de vacance locative de 12 mois commence à partir de la date du jugement d’ouverture de la procédure.

Le 3e cas est la cession ou la résiliation du contrat de location par l’exploitant. La période de 12 mois commence à partir de la date de réception de la lettre recommandée, par laquelle l’exploitant signifie sa résiliation aux copropriétaires.

Dès lors, ces derniers disposent donc de 12 mois pour signer un nouveau contrat de location avec un nouvel exploitant professionnel. Ils continueront de bénéficier de la remise d’impôt permise par la loi Censi Bouvard au cours de cette période.

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