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Taux immobiliers : le consommateur rit, les banques pleurent

Cette semaine encore l'emprunteur est mieux lotis que sa banque.

Les premiers indicateurs montrent que les taux immobiliers pourraient être en train de se stabiliser à leur plus bas niveau. Et le consommateur malin en profite pour renégocier les crédits qu’il avait souscrits pas plus tard qu’il y a 2 ans. Obligées d’accepter sous peine de perdre de la clientèle, les banques s’inquiètent de leurs marges bénéficiaires qui fondent comme crème glacée au mois d’août.

Ces signes qui montrent la stabilisation des taux immobiliers

À l’origine, il y a eu la politique monétaire de la BCE (Banque Centrale Européenne) vers l’hiver 2015. La planche à billets fut mise en marche à plein régime, au travers d’un programme de rachat de dettes des états membres de la zone euro. Cette dette devint alors assurément solvable, donc moins chère. Par effet domino, les banques furent en mesure de diminuer leurs taux immobiliers, donnant ainsi le signal de départ à la reprise du marché du logement.

C’est en observant le taux de rendement des obligations françaises à 10 ans (OAT 10 ans), que l’on peut lire l’évolution des taux des crédits à l’habitat. Sur les 10 premiers jours du mois, la France a de nouveau battu un record à la baisse. Le 10 août elle a emprunté sur 10 ans au taux de 0,106 %, après avoir suivi la même moyenne qu’au début de juillet.

Jusqu’ici il est raisonnable de dire que les taux immobiliers sont dans une tendance stable, ou légèrement baissière.

Ces signes qui montrent que les banques s’inquiètent

Lorsqu’un ménage souscrit un prêt immobilier, il le fait à taux fixe. Il remboursera donc le même montant de mensualités, pendant les 20 à 25 ans que durent la majeure partie des contrats. La banque prêteuse emprunte elle-même pour prêter plus cher, et doit donc se contenter de cette petite marge au cours de toutes ces prochaines années.

Et c’est justement le problème de la fonte du bénéfice des enseignes bancaires, qui inquiète le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau. Lors du rapport 2015 de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation), le haut fonctionnaire avertit sur ces facteurs « qui peuvent durablement réduire le rendement des crédits immobiliers ».

Car pour ne rien arranger, avec une moyenne descendue à 1,55 % en juillet, les ménages ayant souscrit des crédits à l’habitat en 2014 peuvent aujourd’hui les renégocier. En juin les banques ont été obligées d’accepter 7,3 milliards d’euros de renégociations.

Pourquoi y ont-elles été obligée ? Parce qu’une concurrente va forcément accepter de racheter la dette immobilière du ménage, contre domiciliation du compte courant dans l’une de leurs agences. Encore une perte de rendement donc, face à laquelle certaines banques sont obligées de faire un choix.

Le PDG de BNP Paribas, Jean-Laurent Bonafé, a avoué lors de la publication trimestrielle de ses résultats que « toute renégociation de crédit immobilier n’est pas nécessairement acceptée : nous laissons partir quelques clients ». Pour l’instant ses concurrents se frottent les mains de cette décision, mais seront peut-être obligés un jour de lui emboîter le pas.

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