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Fiches pratiques pour l’emprunteur qui veut savoir

Les crédits font partie de la vie d’un foyer fiscal. Moins on a et mieux on se porte, car plus il reste pour vivre, pratiquer des loisirs et épargner. Pour autant l’emprunteur peut réaliser des opérations financières pertinentes, s’il prend le temps de détecter les pièges et de calculer. Immobilier, biens de consommation, il fera mieux marcher la concurrence s’il est bien informé.

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Tout le monde rêve de devenir emprunteur

L’accession à la propriété immobilière est un rêve bien français. L’ambition d’un ménage est de posséder sa résidence principale, si possible une maison. Sa première préoccupation n’est pas toujours de trouver le logement de ses rêves, mais plutôt le crédit pour le financer. Et pour cela il est nécessaire de réunir l’apport personnel nécessaire pour payer les frais de dossier, de garantie, les droits de mutation et taxes diverses.

Lorsque les taux bancaires sont à un niveau bas, la plupart des banques accepteront de prêter à 100 %. Cela signifie qu’elle s’engage sur la totalité du prix du bien immobilier convoité, mais l’emprunteur devra tout de même régler les frais de ses propres deniers. C’est la raison pour laquelle les jeunes couples doivent attendre plusieurs années avant d’espérer devenir propriétaire.

Propriétaires accédants et non-accédants

Curieusement l’emprunteur se qualifie de propriétaires, dès lors qu’il emménage dans sa nouvelle propriété. D’un point de vue économique, on l’appelle « propriétaire accédant ». Cela signifie que s’il possède le bien immobilier qu’il a acheté, il est toujours en train de rembourser à la banque qui lui a prêté. On appelle « propriétaire non-accédant », celui dont la résidence principale est entièrement payée.

Pour autant entre les 2, il y a l’amortissement du capital. En France l’emprunteur rembourse généralement de manière amortissable, c’est-à-dire que chaque mensualité comprend une part de capitale, et une part d’intérêts. Contrairement à de nombreux pays nordiques où le remboursement se fait in fine. Dans cette configuration les ménages payent des intérêts et versent le capital à la fin du contrat.

En France les emprunteurs deviennent un peu plus propriétaires du bien qu’ils ont acquis, au fur et à mesure des remboursements. Plus le taux bancaire est faible, et plus la mensualité comprend de capital. En supplément les ménages remboursent avec un taux fixe, ce qui leur assure des échéances identiques sur toute la durée.

Quand l’emprunteur gagne en pouvoir d’achat

Prenons l’exemple d’un couple ayant souscrit un prêt immobilier sur 20 ans, avec des mensualités de 1000 €. Aujourd’hui cette charge pèse dans leur budget, pour un maximum de 33 % (les banques ne vont pas au-delà de 33 % d’endettement futur). Mais au fur et à mesure que les années passent, l’inflation fait que les revenus augmentent. En revanche les mensualités étant fixes, elles restent les mêmes et pèsent donc de moins en moins lourd dans le budget des ménages.

C’est ce que l’on appelle l’euro réel. Dans 10 ans, on pourra s’acheter moins de choses qu’aujourd’hui avec 1000 €. Plus le temps avance, et plus l’emprunteur gagne en pouvoir d’achat car ses mensualités sont de plus en plus légères dans son budget. Ce ne serait pas le cas s’il avait choisi un remboursement à taux variable. Dans cette configuration les mensualités varient en fonction de taux interbancaires.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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cicurel

Bonjour, je vais pour le rachat d’une part d’indivision prendre un prêt relais+un prêt classique. Je suis propriétaire d’un appartement acquis en dispositif « Scellier », que je pourrais revendre, après 9 ans de location, en octobre 2021, avec un crédit en cours. Les éléments : valeur estimée de l’appartement : 230… Lire la suite »