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Quand le rendement des SCPI ne peut pas tricher

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Lorsqu’une société cotée en bourse réalise un bénéfice, ses actionnaires ne vont pas forcément en voir la couleur. Ce n’est pas le cas dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), où les recettes nettes sont considérées comme un rendement. C’est la bonne surprise qu’ont eue les actionnaires du produit Pierre 48 de Paref, qui prouve que la pierre papier est plus transparente.

Les plus-values d’une SCPI font partie de son rendement

La SCPI n’est pas une société commerciale, mais civile. Elle ne peut donc pas conserver ses bénéfices aussi facilement qu’une entreprise cotée sur les marchés financiers. Sa valeur est déterminée par la valeur de son parc immobilier, et non pas par un truchement comptable aussi labyrinthique qu’incompréhensible.

L’objet d’une SCPI est d’acquérir des immeubles, le plus souvent des bureaux ou murs de magasins, et de les louer. Du loyer perçu elle retire ses frais de fonctionnement ainsi que d’éventuelles réserves, et reverse le reliquat à ses actionnaires, généralement chaque trimestre. Cette part du loyer que perçoit chaque partenaire est appelée dividende, cela constitue également son rendement. Les particuliers achètent leur participation soit avec une épargne, soit avec un prêt bancaire à taux immobilier adapté à la SCPI.

Mais il arrive également que la SCPI vende un immeuble, c’est ce qu’a fait Pierre 48, en cédant une partie de son parc pour 21 millions d’euros, dont un ensemble situé à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) à un bailleur social pour 17 millions d’euros. Ce produit piloté par la société de gestion Paref a ainsi réalisé une belle opération, car en vendant à un bailleur social il s’exonère de l’impôt sur les plus-values.

Ce sont ainsi 12 millions d’euros de plus-values qui ont été dégagées, et qui doivent automatiquement être répartis entre tous les actionnaires. Chacun d’entre eux recevra donc un dividende exceptionnel de 20 € par part, ce qui représente un peu moins de la moitié de la valeur de l’action (54,51 € au 7 janvier).

Plus-value à terme pour la SCPI Pinel de Urban Vitalim ?

L’intérêt des placements en SCPI, est qu’ils sont accessibles à de petits budgets. Selon l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) le montant moyen d’une part s’établit à 1017 € en 2014, pour un dividende moyen de 5,08 %. De quoi intéresser les épargnants français, surtout si leur investissement est récompensé par des remises d’impôt.

C’est le cas depuis le mois de juin, avec le lancement de la première SCPI Pinel : Urban Vitalim. Dans cette configuration un ménage achète le nombre de parts qu’il désire, et perçoit 2 % de remise d’impôt par an de la première à la 9e année. De la 10e à la 12e année, sa défiscalisation se monte à 1 %. Pendant tout ce temps le gestionnaire se charge lui-même de trouver des locataires, d’encaisser des loyers, bref, de la gestion en générale.

À l’issue des 12 ans la SCPI Pinel anticipe la revente de son parc immobilier. L’investisseur récupère a priori le montant de ses parts, et éventuellement celui d’une plus-value réalisée. Rappelons toutefois qu’il ne s’agit pas d’un placement à capital garanti, ni à rendement garanti.

Méfiance avec les SCPI fiscales

Si le placement en SCPI est moins risqué qu’en bourse pour être moins volatile et pour présenter plus de clarté de fonctionnement, il nécessite tout autant de réflexion. Récemment le gendarme de la bourse mettait en garde le particulier investisseur contre les rendements des SCPI fiscales, qui permettent aux détenteurs une remise d’impôt proportionnelle au nombre de parts qu’il détient.

Ces placements ont une durée de 10 ans à 15 ans à l’issue de laquelle le parc immobilier est vendu, généralement pour plus cher qu’il n’a été acquis. L’investisseur vient alors de réaliser une plus-value, sur laquelle il doit payer des impôts. C’est précisément sur ce point que l’Autorité des Marchés Financiers regrette le manque d’informations fournies par les vendeurs au moment de la souscription.

Par exemple, dans une SCPI en loi Malraux ou déficit foncier, la plus-value est calculée entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, car les travaux ont déjà donné lieu à une défiscalisation. L’impôt sur les plus-values peut alors prendre des proportions auxquelles ne s’attendait pas le particulier investisseur. Toutefois il récupère généralement son capital initial, plus une certaine marge.

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