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Le prêt immobilier à taux mixte (hybride) pour acheter et revendre

Acheter pour revendre avec le prêt immobilier hybride
Un cocktail qui peut s'avérer gagnant pour l'emprunteur, à condition d'être bien dosé.

En France la majeure partie des prêts immobiliers sont remboursés à taux fixe. Mais il existe également une formule mixte (ou hybride) regroupant des remboursements à taux fixe et variables. Une configuration qui peut être particulièrement intéressante dans le cadre d’un investissement locatif avec objectif de revente.

Le mécanisme du prêt immobilier à taux mixte

Un plan de remboursement à taux mixte inclut 2 périodes. En 1er lieu l’emprunteur rembourse son crédit immobilier, avec des mensualités basées sur un taux d’intérêt fixe. Leur montant restera constant pendant toute la durée d’une période inscrite au contrat.

Une fois cette période terminée, les remboursements entrent dans une phase variable. À partir d’une certaine date le taux d’intérêt peut évoluer en fonction d’un indice. Cet indice est généralement EURIBOR, qui correspond aux taux moyens auxquelles les plus grandes banques européennes se prêtent entre elles sans garantie.

Particularité de la période fixe

Dans un prêt immobilier à taux mixte, l’emprunteur court le risque de voir ses mensualités augmenter une fois arrivée la période à taux variable. Afin de compenser ce risque, le prêteur lui accorde donc un taux fixe préférentiel, appelé taux d’appel. Il s’agit généralement d’un taux inférieur à ce que l’emprunteur aurait obtenu sur le marché.

Admettons par exemple qu’un particulier souscrive un crédit à taux mixte sur 20 ans. Admettons que son profil lui donne droit à un taux d’intérêt de 1,7 %. Dans un remboursement hybride, le prêteur pourra lui proposer un taux d’appel à 1,55 %. Si le coût du crédit augmente par la suite, il commencera son ascension de plus bas.

Période variable : des fluctuations encadrées

Une fois arrivée la période variable du prêt immobilier à taux mixte, l’emprunteur peut voir ses mensualités augmenter, mais aussi diminuer. À ce titre il doit apporter toute son attention sur les barrières de sécurité présentent au contrat.

Tout d’abord les variations doivent être définies et capées en fonction d’un indice. Par exemple un ensemble de clauses peut prévoir que les mensualités peuvent augmenter ou diminuer, à raison d’un certain nombre de points au-dessus d’un indice.

Il peut s’agir de l’EURIBOR 1 an + 10 points de base. Dans cette configuration, le taux d’intérêt sera actualisé tous les ans à 10 points de base au-dessus de l’EURIBOR 1 an.

En supplément il est nécessaire de déterminer un plafond au-delà duquel les mensualités ne pourront pas augmenter. C’est ce que l’on appelle une cape, qui peut par exemple se situer à 100 points de base au-dessus du taux d’appel.

Exemple d’utilisation du taux d’emprunt hybride

Un couple cherche à investir dans de l’immobilier locatif pour une revente dans 10 ans. Il peut choisir de rembourser à 10 ans au taux fixe de 1 %, mais avec des mensualités élevées l’obligeant à augmenter son effort mensuel.

On leur propose alors un taux mixte sur 20 ans, permettant des mensualités presque 2 fois moins importantes. La première partie se remboursera au taux d’appel fixe  de 1,6 % pendant 10 ans. La 2e partie passe à un taux variable indexé sur l’EURIBOR 3 mois plus 10 points de base, capé à 100 points de base.

En supplément la banque inclut une clause de levée de pénalités en cas de rupture du contrat de crédit avant terme.

Le couple accepte le contrat, et met le logement en location pendant 10 ans. Une fois passée la fin de la période fixe, commence alors la période variable. Les propriétaires bailleurs vendent et soldent le restant du crédit immobilier avec le fruit de la vente, sans payer d’indemnités de remboursement anticipé.

Le bon dosage des périodes de taux

La négociation du taux et des périodes d’un prêt immobilier mixte, doit se faire de manière réfléchie en fonction de l’objectif recherché.

Si l’objectif de l’emprunteur est un taux le plus faible possible durant la période fixe, il doit accepter :

  • Une marge de variation élevée en fonction du taux d’appel,
  • une cape élevée.

Si son objectif est la sécurité au cours de la période variable, il doit accepter un taux d’appel moins intéressant en échange d’une cape courte et d’une marge limitée.

Certains banquiers malins lui proposeront un taux d’appel absolument imbattable, mais sur une période de révision très courte. Par exemple la partie fixe ne sera que de 5 ans sur un remboursement mixte.