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Les 3 familles de taux d’intérêt pour un prêt immobilier

mise à jour: 2 juillet 2018
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Choisir la bonne formule de crédit immobilier au bon moment.

Les intérêts d’un prêt immobilier sont calculés selon un taux, qui peut être fixe, variable ou hybride. Les emprunteurs français sont particulièrement friands de la formule fixe, qui présente de nombreux avantages lorsque le crédit n’est pas cher. En revanche les formules variables et hybrides peuvent être un bon choix lorsque les banques prêtent cher.

Un taux d’intérêt fixe pour la sécurité

Comme son nom l’indique, le taux d’intérêt fixe est constant, ce qui signifie que vos mensualités ne changeront pas pour toute la durée du prêt. Une formule très avantageuse pour l’emprunteur, car ses revenus vont augmenter au cours du temps. Plus les années vont passer, moins les mensualités de son prêt immobilier à taux fixe prendront de place dans son budget.

C’est la Banque de France qui est chargée de calculer le taux fixe maximum qu’un établissement financier peut appliquer aux particuliers. Ce plafond est appelé « taux d’usure », il est actualisé tous les trimestres en fonction de la moyenne des 3 derniers mois.

Le taux variable quand le crédit coûte cher

Depuis 4 ans les taux d’intérêt immobilier sont en chute libre. Mais aucun cycle économique ne se comporte comme un long fleuve tranquille. Après la phase de baisse vient la phase de hausse, et les taux immobiliers vont remonter un jour.

Lorsqu’ils seront au plus haut, les acheteurs se pencheront sur le crédit immobilier à taux variable. Comme son nom l’indique, le montant de ses mensualités peut varier à la hausse ou à la baisse. Ainsi un ménage peut emprunter à taux variable lorsque les marchés obligataires sont chers. Quand ils se détendront, ses mensualités devront descendre.

En revanche si ces mêmes marchés se tendent, ses mensualités risquent d’augmenter. Il est donc important d’appliquer un plafond de hausse, généralement à 100 points de base au-dessus du taux d’appel. Ce plafond est appelé « cape ». Un taux d’intérêt variable capé 1 veut dire que le taux ne peut pas monter au-dessus de 100 points de base du taux d’appel.

Exemple : un crédit immobilier démarrant à 2 % variable capé 1, ne pourra pas monter au-delà de 3 %.

Le taux hybride : l’astuce quand les crédits immobiliers sont chers

Les courtiers en prêt immobilier connaissent le taux hybride, cette formule astucieuse pour qui souhaite revendre son logement à moyen terme. Dans cette configuration, l’accédant à la propriété souscrit son prêt immobilier en 2 parties.

La 1ère partie est à taux fixe, dont le niveau est généralement en-dessous de la moyenne du marché. C’est ce que l’on appelle un taux d’appel, c’est-à-dire une promotion pour attirer l’emprunteur dans la banque. Il peut d’ailleurs s’agir d’un avantage personnalisé, obligatoire avec toute domiciliation de revenus dans la bande prêteuse.

La 2e partie est à taux variable, et ne comporte généralement pas de pénalités de remboursement anticipé. À partir de cette configuration, 2 scénarios peuvent se dérouler.

Dans le premier cas le ménage propriétaire souhaite revendre. Il va donc solder son prêt actuel, sans payer d’indemnité de remboursement anticipé. Dans le 2e cas il se rend compte qu’il peut faire racheter son prêt immobilier pour moins cher. Il va donc s’adresser à la concurrence, sans risque de devoir supporter des indemnités de remboursement anticipé.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer