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Comment négocier un crédit immobilier en 5 points

Un crédit immobilier peut se négocier autour de 5 points essentiels. Le taux, les pénalités de remboursement anticipé, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et la modularité des échéances. Au final ce qui compte, c’est le coût du crédit et l’adaptation du contrat à votre situation professionnelle.

1- Négocier le taux immobilier

Consultez les tendances

Chaque semaine les agences bancaires reçoivent des barèmes de taux, correspondant à différents profils d’emprunteur. Avant de vous donner un objectif, consultez les moyennes actuelles.

Votre objectif va être d’abaisser le coût de votre crédit, tandis que celui de votre banquier va être de conserver votre clientèle. Mais pour que votre clientèle en vaille la peine, vous devrez réunir certains critères.

Évaluez vos chances

Pour faire baisser votre taux au mieux:

Mais attention : votre conseiller clientèle est rodé à ce genre d’exercice. Vous pouvez perdre ailleurs ce que vous avez gagné ici, continuez votre lecture.

  • Et vous, à quel taux avez-vous droit ?

    Pour acheter un logement.
    Pour diminuer mes mensualités.
    Pour un prêt conso (trésorerie, véhicules, travaux...)

2- Négocier les frais de dossier

Pourquoi y a-t-il des frais de dossier ?

Les frais de dossier sont censés correspondre au montant dépensé par la banque pour étudier votre demande. En vérité votre note de confiance est calculée en quelques millisecondes par des algorithmes, propulsés par des ordinateurs surpuissants.

Dans la pratique les frais de dossier servent surtout à épaissir le matelas de fonds propres, imposé par les accords de Bâle. Ils sont donc surévalués dès le départ, ce qui peut tourner à votre avantage.

Payez-les en échange d’un taux plus bas

Le conseiller clientèle avec qui vous traitez peut avoir un intérêt financier à encaisser des frais de dossier. C’est notamment le cas lorsque que son agence lui donne des objectifs.

Proposez tout simplement de ne pas discuter le montant en échange d’un effort sur le taux nominal.

Exemple : sur un prêt immobilier de 200 000 €, votre banque vous réclame des frais de dossier équivalent à 0,5 %, soit 1000 €. Demandez-lui en échange une diminution de son taux nominal, de façon à ce que le montant des intérêts baisse de plus de 1000 €.

3- Négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les IRA, c’est quoi ?

La banque vous dit : « si vous remboursez votre crédit immobilier avant la fin, je perds de l’argent et je dois donc être indemnisée ». Et effectivement la loi l’autorise à vous facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Elles sont toutefois encadrées et ne peuvent pas dépasser :

  • 3 % du capital restant dû,
  • le cumul des 6 prochains mois d’intérêt dus.

Le montant de l’Ira est le plus faible des montants ci-dessus.

Rajoutez ou enlevez les IRA

En ce moment les taux immobiliers sont au plus bas depuis des décennies. Même s’ils vont amorcer une remontée au cours des prochains mois, ils restent très abordables. Il y a donc peu de chances pour qu’un propriétaire accédant fasse racheter son crédit immobilier pour moins cher dans quelques années.

Vous pouvez alors demander à votre banquier d’inscrire une clause de levée des indemnités de remboursement anticipé au contrat. Si vous pensez acheter plus grand par la suite, imposez une levée au bout de 7 ans.

Si au contraire votre situation professionnelle et familiale fait que vous n’avez aucune intention de bouger, vous avez une carte à jouer. Vous pouvez alors accepter le maintien des IRA pendant toute la durée, en échange d’une baisse du taux. Personne ne prend de risque, tout le monde est gagnant.

Négociation
Valoriser votre demande.

4- Négocier l’assurance emprunteur

Le jackpot pour votre banque

La guerre entre les défenseurs des droits et le monopole de la bancassurance a commencé en 2011. À cette époque la ministre de l’économie Christine Lagarde, fait voter une loi interdisant aux banques d’imposer leurs propres formules d’assurances emprunteurs. Ce n’est qu’en 2017 qu’une commission paritaire mixte Sénat–Assemblée nationale porte l’estocade.

Désormais vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur tous les ans, à condition d’apporter une équivalence des garanties. Un coup dur pour les banques qui encaissaient jusqu’alors plus de 8 milliards d’euros.

Acceptez l’assurance crédit de votre banque, puis changez

Soyons clair : votre banquier n’a pas le droit de vous imposer sa police d’assurance. En revanche, il a le droit d’appliquer le taux qu’il veut. Vous obtiendrez un taux immobilier plus avantageux si vous acceptez son contrat. Vous pouvez le faire sans trop de risques, car vous pourrez en trouver un moins cher tranquillement installé dans votre nouveau logement.

Vous disposez pour cela de 12 mois après la signature de l’offre préalable de crédit. Vous pourrez sans aucun doute trouver des formules moins chères et plus complètes.

5- Négocier la modularité des échéances

Vous allez peut-être acheter votre logement sur 20 ans, et en 20 ans il peut s’en passer des choses. Vous pourriez par exemple vous retrouver en difficulté financière. Dans ce cas vous aurez la possibilité d’actionner la clause de modularité des échéances, présente dans quasiment tous les contrats.

Ce mécanisme permet à l’emprunteur de diminuer le montant de ses mensualités, ou même de n’en payer aucune pendant plusieurs mois. Bien entendu ce service se paye, ce qui peut prendre plusieurs formes :

  • Majoration du taux après report,
  • intérêts intercalaires durant le report,
  • report gratuit limité (par exemple 3 mois maximum).

Si vous présentez un bon profil, et notamment si vous avez une assurance emprunteur complète, vous pouvez négocier la modularité des échéances. Votre objectif : bénéficier d’un report le moins coûteux possible.

Confier la négociation à un courtier en prêt immobilier

Vous ne serez en position de négocier que si vous avez le temps de comparer plusieurs offres. Or chaque banque vous réclamera un entretien personnel, auquel il faudra vous rendre avec à chaque fois les mêmes documents, voire plus. Vous serez face à un conseiller clientèle habitué à ce genre de manœuvre et qui sait pertinemment que plusieurs personnes convoitent le même logement que vous.

Pour éviter cette situation d’infériorité, vous pourriez confier un mandat de recherche à un courtier en prêt immobilier. La plupart du temps membre d’un réseau, il est généralement capable de vous proposer des taux inférieurs à ceux proposés au public. Il est enregistré, déclaré et surveillé par l’autorité des marchés financiers.

Il est rémunéré par les banques elles-mêmes, toutefois certains vous réclameront des frais de dossier. En tout état de cause la Loi leur interdit de vous demander un quelconque paiement avant d’avoir effectivement reçu les fonds prêtés sur votre compte.

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