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Les prix des logements neufs continuent de grimper

Tantôt simple réajustement, tantôt véritable inflation créée par la demande, les prix de l'immobilier neuf continuent leur ascension.

Le commissariat général au développement durable confirme la hausse des prix des logements neufs. Maisons et appartements sont globalement en inflation, même si certaines surfaces suivent au contraire une courbe descendante. Les investisseurs apprécieront un relâchement sur les prix des studios, les accédants devront casser leur tirelire pour s’offrir une maison neuve de 4 pièces.

Baisse des prix des logements neufs sur les petites surfaces

Les chiffres établis par le commissariat général au développement durable portent sur le 2e trimestre, et comparent les prix par rapport à la même période en 2015. Il faut désormais compter sur un budget de 208 000 € pour s’offrir une maison neuve de moins de 4 pièces. C’est une bonne nouvelle, il s’agit du plus bas niveau depuis le 2e trimestre, avec une chute de -3 %.

Les appartements neufs d’une pièce affichent eux aussi une baisse des prix par rapport au printemps 2015. Les investisseurs immobiliers, traditionnellement acquéreurs de petites surfaces, devront débourser 1,4 % de moins que l’année dernière. Il leur faudra ainsi compter sur un budget de 4899 €/m², ce qui reste toutefois le niveau le plus élevé des 9 derniers mois.

Il reste que les prix des appartements neufs de moyenne surface, eux-aussi cibles traditionnels des investisseurs, continuent sur leur lancée ascendante. Au 2e trimestre les promoteurs les ont vendu pour 3990 €/m², soit +0,4 % plus cher que l’année dernière à la même époque.

Hausse des prix des logements neufs sur les surfaces familiales

Au début de l’année 2015, le dispositif de défiscalisation Pinel avait attiré les investisseurs sur le marché de la construction. La conséquence avait été une forte inflation sur le prix des petites surfaces, et il semble que le même phénomène s’applique désormais sur les plus grandes habitations.

Car entre-temps les taux immobiliers ont redonné du pouvoir d’achat aux jeunes ménages, et le PTZ + est venu financer leurs projets de primo accession à 40 %, gratuitement. Invariablement la demande pousse les prix vers le haut, c’est ainsi que les appartements neufs de 4 pièces et plus ont gagné +1,7 % au 2e trimestre 2016 par rapport au 2e trimestre 2015. Le budget moyen grimpe ainsi à 4052 €/m², plus cher que les 3 pièces, qui nécessitent 3709 €/m² après une quasi stabilisation à -0,1 %.

Même son de cloche du côté des maisons neuves de 4 pièces. D’après les données du commissariat général au développement durable, le prix de vente moyen s’établit à 246 000 €, soit 3,2 % au-dessus de son niveau du T2 2015. La moyenne est d’ailleurs supérieure à celle de toutes les transactions constatées du 3e trimestre 2015 au 2e trimestre 2016.

Sans surprise, les maisons neuves de 5 pièces et plus ne sont pas épargnées. Les 332 000 € qui représentent le budget moyen, ont rehaussé la barre de +2,1 % et se tiennent désormais à près de 17 000 € au-dessus de la moyenne longue durée.

Effet de la demande sur l’offre, ou simple ajustement ?

Le secteur de la construction de maison individuelle a longtemps été à la peine. Au 4e trimestre 2014 les mises en vente plongeaient de -20 %, et les ventes de -0,8 %. C’est dans ce contexte que le prix moyen d’une maison neuve de 4 pièces s’établissait à 246 000 €, pour descendre encore à 238 000 € 6 mois plus tard. Sur ce type de logements, le marché serait donc plutôt dans une phase de réajustement plutôt que d’inflation.

En revanche on assiste à une réelle hausse des prix des logements neufs sur les appartements de grandes surfaces. À la fin 2014, le PTZ+ n’était pas aussi intéressant qu’il ne l’est aujourd’hui. Les taux d’emprunt étaient à 2,50 % sur 20 ans contre 1,57 % aujourd’hui, l’environnement financier était donc moins favorable aux primo accédants. La demande pour les appartements neufs de 4 pièces et plus était donc atone, stabilisant la moyenne à 3924 €/m² au 4e trimestre 2014.

Un an et demi plus tard le taux de crédit immobilier moyen sur 25 ans descendait sous les 2 %. Immanquablement la demande se dynamise, et les prix remontent de près de 140 €/m².

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