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Finalement les taux d’emprunt immobilier pourraient redescendre

Au début de l’été on constatait officiellement la remontée des taux d’emprunt immobilier, à la rentrée on notait une tendance à la stabilisation, et voici que la baisse est à nouveau d’actualité. Il faut dire que les banques se sont fixées des objectifs ambitieux pour 2016, boostées par des sources de financement abondantes et peu chères. À un tel point que dans certaines villes on peut emprunter à moins de 2 % pour un meilleur pouvoir d’achat immobilier.

Les marchés financiers sont favorables aux taux d’emprunt immobilier

Historiquement les banquiers déterminent les taux des crédits à l’habitat qu’ils accordent aux particuliers, en fonction des évolutions des OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor). Très schématiquement parlant, l’État peut emprunter sur les marchés financiers pendant 10 ans, pour financer son fonctionnement, y compris la trésorerie des banques.

Si en pratique le système est plus compliqué, les banques ont tendance à abaisser leurs taux immobiliers lorsque le rendement des OAT 10 ans diminue. Et justement ce rendement est repassé sous la barre des 0,9 % depuis le début du mois, pour même descendre à 0,813 % le 2 octobre dernier.

Après avoir passé les 5 premiers mois de l’année sous les 0,7 %, il a lentement remonté sans que les banques ne durcissent leurs conditions, tant elles bénéficient de toute la trésorerie procurée par la BCE (Banque Centrale Européenne) suite à son opération de rachat de dettes souveraines.

Pourtant la hausse des taux arriva officiellement en juillet, plus par la volonté des banques de ralentir le volume de traitement des demandes de crédit à l’habitat, que par contraintes financières.

Mais aujourd’hui elles peuvent se financer entre elle à des taux négatifs (-0,049 % à 3 mois le 14 octobre), et l’État français peut lui aussi se faire payer pour emprunter (-0,20 % à 2 ans le 15 octobre).

Les banques ont besoin des primo accédants

Avec les nouvelles régulations bancaires conclues par le dernier des accords de Bâle, les enseignes sont obligées de maintenir un certain niveau de fonds propres. Quoi de mieux que de faire payer des services, encaisser des intérêts sur l’utilisation de cartes de crédit, et des commissions sur les assurances ?

Mais pour cela il faut des clients, et les banques entendent bien les obtenir via le prêt immobilier. Elles disposent justement d’une formidable source de clientèle encore inexploitée : les primo accédants. Lorsqu’en 2011 le prêt à taux zéro était accessible dans l’ancien, les jeunes ménages achetant pour la première fois représentaient 55 % de la production de crédits à l’habitat.

En 2014 ils ne sont plus que 35 %, la faute à un PTZ+ qui n’arrive pas à compenser les prix de l’immobilier neuf. Pour attirer les primo accédants les banques sont plus souples. Par exemple elles demandent généralement 8 % d’apport personnel en moins depuis le début de l’année (source observatoire CSA/Crédit Logement).

Mais cela ne suffit pas, il faudra bien proposer des taux avantageux pour leur permettre d’acheter tout en respectant leur capacité d’emprunt.

Davantage de taux d’emprunt immobilier en dessous de 2 %

D’après une information fournie par le réseau de courtiers vousfinancer.com et reprise par le quotidien lefigaro.fr, non seulement la hausse des taux est terminée mais il pourrait bien y avoir un retour à la baisse pour les meilleurs profils d’emprunteurs.La responsable des relations banque, Mme Sandrine Allonier, parle même de la mise en place de barèmes « VIP » et « premium » par plusieurs grandes banques.

Si selon le réseau de courtiers la moyenne s’établit en ce moment à 2,60 % sur 20 ans, certains ménages particulièrement intéressants pour les enseignes obtiennent davantage. Et de citer ce couple de parisiens, qui avec leurs 6000 € de revenus à 2 ont pu emprunter à 1,70 % sur 15 ans, assurance crédit non comprise.

Mais il reste également certaines villes de France où les agences locales proposent des taux d’emprunt immobilier à moins de 2 % sur 20 ans. C’est notamment le cas à Strasbourg, Metz, Lyon, Grenoble, Toulon, et Marseille où l’on peut espérer obtenir 1,90 %.

Le pouvoir d’achat immobilier continue d’augmenter

C’est au tour de Meilleurtaux.com, un autre grand réseau de courtiers national, de vendre la mèche. Chez eux on constate que les crédits à l’habitat à moins de 2 % sont disponibles à Montpellier et à Paris.

Mais plus encore, le pouvoir d’achat immobilier continue d’augmenter dans les principales villes de France, y compris dans la capitale, d’après une information reprise par challenge.fr. Avec des mensualités de 1000 € sur 20 ans, les ménages ont gagné 2 m² supplémentaires à Marseille en l’espace d’1 mois. Certes la baisse des prix immobiliers joue aussi son rôle.

À Lille avec un taux quasiment inchangé sur 20 ans, ces mensualités permettent de s’offrir 71 m². Là aussi le pouvoir d’achat s’améliore, mais l’augmentation de la marge de négociation immobilière y est sans doute pour quelque chose.

Si à Lyon les acheteurs ont perdu 1 m² en 1 mois, la situation reste inchangée à Strasbourg et Nice, et s’améliore dans toutes les autres villes les plus peuplées de France, même à Paris. Si certains signes portent à croire que les taux d’emprunt immobilier pourraient diminuer dans certaines agglomérations, plusieurs courtiers avancent déjà une révision à la baisse de certaines banques qui veulent être les premières sur le marché.

Les prochaines semaines nous en diront davantage, et si la correction des prix des logements se poursuit, les acheteurs pourraient voir naître de bonnes opportunités.

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