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Litiges sur un bien immobilier à l’étranger : quel tribunal ?

mise à jour: 17 décembre 2018
Litiges immobiliers
En cas de litige, le tribunal compétent est celui de la juridiction du bien immobilier.

Lorsqu’un litige intervient sur un bien immobilier situé à l’étranger, la procédure judiciaire peut être compliquée. Depuis un arrêt rendu le mois dernier par la Cour de cassation, la compétence du tribunal est clarifiée. Cette décision rappelle aux acheteurs de se renseigner sur les lois locales avant de signer.

Un litige sur un bien immobilier à l’étranger se règle à l’étranger

C’est en 1997 qu’un couple achète un bien immobilier à Benidorm, en Espagne. Puis survient la séparation et la répartition des possessions du couple avec toutes ses difficultés. Car les 2 protagonistes étaient en concubinage au moment de l’acquisition, ce qui complique le travail des tribunaux. S’ils avaient été mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, tout ce qui aurait été acheté depuis l’union aurait appartenu à chacun à part égale.

S’engage alors une procédure judiciaire, qui arrive à la Cour d’appel de Montpellier le 4 décembre 2014. Ce jour-là, les magistrats ordonnent le partage par moitié, accompagné d’une expertise de l’immeuble.

Mais le 20 avril 2017 la Cour de cassation tranche, mettant ainsi fin à de nombreux litiges présents et futurs. Il s’avère qu’une décision européenne datant du 22 décembre 2000, attribue l’autorité aux tribunaux de l’État membre où l’immeuble est situé. Autrement dit, un litige portant sur un bien immobilier situé à l’étranger, doit être réglé à l’étranger.

Dans ce cas précis, les 2 propriétaires indivis doivent donc se rapprocher de conseillers juridiques espagnols, ayant leurs bureaux à Benidorm. Une décision qui devrait inciter les futurs acquéreurs à mieux se renseigner.

La difficulté à résoudre un litige sur un bien immobilier situé à l’étranger

Les procédures relatives au partage d’un immeuble, sont disponibles sur Internet. Admettons que l’on recherche la réglementation sur le chemin d’accès, on peut :

–Entrer l’expression « chemin d’accès » sur un moteur de recherche,
–faire une recherche sur un site en entrant l’expression suivante sur Google : « chemin d’accès site:emprunter-malin.com »,
–une fois sur la page Web, presser la touche F3 (sous Windows) puis entrer « chemin d’accès » dans le champ de recherche sur page.

Il n’y a plus qu’à lire à tête reposée pour absorber l’information.

Pour qui achète un appartement en Italie ou en Allemagne, la procédure de recherche est la même, sauf que les résultats ne sont pas en français. Entre commander une bière en espagnol et déchiffrer un article juridique dans la langue de Cervantès, il y a un canyon.

Ainsi lorsque nait un litige sur un bien immobilier situé à l’étranger, les propriétaires ont besoin de se rapprocher d’un juriste local pour les assister. Le coût de cette procédure juridique peut parfois s’avérer disproportionné sur un studio meublé d’une valeur de 100 000 €.

Les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier en dehors du territoire français, ont tout intérêt à se renseigner sur l’encadrement juridique du lieu où est situé l’immeuble convoité. En France des propriétaires indivis en concubinage ou liés par des liens d’amitié, ont la possibilité de se réunir dans une SCI (Société Civile Immobilière) afin de sécuriser leur achat. Ce type de cadre juridique peut être disponible dans d’autres pays de l’Union Européenne, sous d’autres formes et avec d’autres règles.

C’est à ce stade qu’il convient d’avertir les acquéreurs sur le fait qu’il est beaucoup plus facile de régler un litige au sein de l’Union Européenne. Celui qui achète un bien immobilier en dehors de ces limites, ne doit pas s’attendre à une justice équitable en cas de litige.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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