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Investissement en LMNP: ces gérants qui baissent les loyers

Deux grands gestionnaires d'investissements en LMNP font face à des problèmes de trésorerie.

Après Belambra, c’est autour d’Appart’City de se retrouver en difficulté. Ces gestionnaires de résidences meublées ne s’en sortent plus, et sont obligés de négocier une baisse des loyers avec leurs investisseurs. Si ces derniers ne l’acceptent pas la justice se prononce en leur faveur, mais au risque de déboucher sur la faillite de l’exploitant.

Investissement en LMNP : loyers garantis uniquement par la justice

Lorsque des particuliers achètent un logement dans une résidence meublée, ils confient la gestion à un professionnel au travers d’un bail commercial. Ce dernier leur garantit un loyer, versé généralement au trimestre. Mais il ne s’agit que d’un simple engagement contractuel, dans la pratique aucune garantie, ni intrinsèque ni extrinsèque, ne viendra se substituer aux gérants en cas de défaut.

Et s’il fait faillite, tout juste la justice peut-elle condamner les différents intermédiaires, pour manque de conseil envers les acheteurs. Car les tribunaux donnent généralement raison aux investisseurs, comme le précise l’avocat spécialisé Me Philip Pechayre, dans un article du Figaro. C’est d’ailleurs ce qui s’est passé pour la société Appart’City, condamnée par le tribunal de grande instance de Montpellier « à verser les loyers dus aux requérants au titre des troisièmes et quatrièmes trimestres 2015 ».

15 millions d’euros d’arriérés de loyer chez Appart’City

Le chiffre d’affaires de 185 millions d’euros engrangé par Appart’City l’année dernière, ne suffit apparemment pas à payer les loyers. Pour autant les propos de son directeur général, Philippe Denizet, semblent manquer de clarté.

Alors qu’il avouait que l’entreprise dont il a la charge doit 15 millions d’euros en arriérés de loyer, Me Philip Pechayre affirme qu’il a parlé de 25 millions d’euros lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires.

Un autre gestionnaire, la société Balambra, a dû négocier une baisse de loyer de 17 % auprès de ses copropriétaires. Une chute de rendement donc, que les investisseurs doivent compenser de leur poche s’ils veulent assurer la pérennité du paiement des mensualités.

Investissement en LMNP, le problème des loyers impayés

Dans la pratique le gestionnaire loue les résidences de service meublées, les entretient, paye le personnel et reverse un loyer fixe aux copropriétaires. Sur le papier l’investissement en LMNP présente donc un aspect sécurisé, mais qui n’est présent que si l’ensemble se loue effectivement.

Si tel n’est pas le cas, les copropriétaires peuvent réclamer leur dû auprès de la justice. Pour cela ils doivent payer un avocat, et surtout prendre leur mal en patience. Ils n’obtiendront leur dédommagement au bout du compte, que si la société exploitante est encore à flot. Si jamais elle fait faillite, l’investisseur en serait de sa poche. Face à cette mauvaise éventualité, la plupart d’entre eux accepte une baisse de loyer.

Il reste que l’investissement en LMNP comporte davantage de success stories que de mauvaises expériences. Le tout est de bien choisir l’emplacement de la résidence, dans laquelle on achète un appartement meublé. Les stations de vacances populaires valent mieux qu’un village perdu au fin fond du Cantal.

Il convient également de s’assurer que l’ensemble immobilier est en accord avec la demande des clients. Il doit être fonctionnel, agréable à l’œil, et si possible rénové. Enfin, une assurance loyers impayés peut s’avérer utile.

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