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Loi ALUR location : louez 20 % au-dessus du plafond

La loi ALUR impose un plafonnement des loyers, dans certaines zones tendues. Cependant ce plafond sera déterminé par un loyer médian réel, que les bailleurs pourront augmenter de 20 % sans se justifier. Voilà pourquoi la loi Duflot sur le logement ne gênera pas la rentabilité de l’investissement locatif, la preuve par l’exemple.

Le plafonnement des loyers en loi ALUR

Un encadrement encadré

La loi Duflot sur le logement plafonne les loyers dans certaines zones de plus de 50 000 habitants, mais le Conseil Constitutionnel encadre lui-même ces plafonnements. Les sages ont estimé que le bailleur pouvait appliquer un loyer de plus de 20 % du loyer de référence.

Curieusement, le loyer sera également limité à la baisse car le bailleur ne pourra pas louer pour moins de 30 % par rapport au loyer de référence.

Sur quoi se base le loyer de référence ?

L’intelligence de la loi ALUR est que les loyers seront encadrés suite à des observations locales. Plusieurs observatoires de l’immobilier seront mis en place au sein de zones géographiques tendues. Les observateurs effectueront une moyenne des loyers pratiqués dans un secteur géographique précis, en fonction de divers types de logements. Cette moyenne représentera le loyer de référence, que les préfets seront chargés de faire appliquer par décret.

Et comme la loi ALUR permettra aux bailleurs de dépasser le loyer moyen pratiqué aux alentours jusqu’à 20 %, un bailleur pourra toujours faire payer à ses locataires 20 % plus cher que chez les voisins.

Entendons-nous bien, ce blog n’a pas pour vocation d’encourager les investisseurs immobiliers à louer cher. L’objectif est de les rassurer sur l’encadrement des loyers de la loi ALUR: cette mesure ne va pas changer grand-chose.

Exemple d’investissement en Île-de-France

Trouver les villes concernées par le plafonnement des loyers ALUR

Houilles, dans les Yvelines, fait partie des villes concernées par l’encadrement des loyers, telles que les liste le décret 2012-894 du 20 juillet 2012. Les investisseurs achetant de l’immobilier locatif à Houilles seront donc sujets au plafonnement des loyers de la loi ALUR.

En clair, ils pourront appliquer un loyer jusqu’à 20 % au-dessus du loyer moyen.

Mais quel sera ce loyer médian ? Étant donné qu’il représentera la moyenne des loyers pratiqués sur des logements identiques des environs, il suffit de regarder les prix actuels pour se faire une idée.

Déterminer le loyer moyen actuel en France

Le groupement CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés des Espaces Urbains et Ruraux), est un observatoire de l’immobilier. Le site seloger.com, Bouygues, le Crédit Mutuel et Nexity font partie de la liste des 28 membres associés. Les membres fondateurs sont des syndicats professionnels de l’immobilier, ainsi que Foncia.

Le groupe CLAMEUR mesure le montant des loyers moyens dans 1595 villes de France. En vous rendant sur cette page de leur site, vous verrez que le loyer moyen à Houilles, dans les Yvelines, est de 18,1 € /m2.

On en déduit que le loyer moyen d’un studio de 30 m² est de 543 €. On en a la confirmation en utilisant divers comparateurs de loyers disponibles sur Internet.

Déterminer le prix moyen de l’immobilier

Pour déterminer le rendement d’un investissement locatif, il est nécessaire de connaître le prix de l’immobilier. Les notaires de France vous proposent un outil pour déterminer le prix du mètre carré en France. En vous rendant sur cette carte interactive, vous vous rendez compte que le prix moyen de l’immobilier à Houilles au 4e trimestre 2013, est de 3870 €/m2.

On en conclut qu’un studio de 30 m² doit se négocier aux alentours de 116 100 €. Mais attention, il ne s’agit que d’une moyenne  qu’il convient d’augmenter de 20 % si l’on souhaite acheter un bien immobilier ancien en bon état.

Admettons donc qu’un studio de 30 m² ancien à Houilles se négocie à 140 000 €.

Rendement de l’investissement locatif en loi ALUR

Un investisseur va donc acheter un studio à 140 000 €, sachant que le loyer de référence sera autour de 543 €. En admettant que ce soit bien le loyer de référence, et en admettant qu’il le demande à ses locataires, cela lui fera un rendement de 4,6 % brut par an.

Étant donné qu’il sera sujet au plafonnement des loyers de la loi ALUR, il aura la possibilité de le louer jusqu’à 20 % au-dessus du loyer de référence, soit 651 €. S’il choisit de louer à la limite du plafond de loyer, il percevra un rendement de 5,5 % brut par an.

Attention , ces chiffres ne tiennent pas compte des frais de notaire. Cependant, même en prenant en compte 8 % de frais d’achat (droits de mutation et taxes diverses, émoluments du notaire, caution ou hypothèque…), on obtient un rendement toujours intéressant.

Le plafonnement des loyers suite à la loi Duflot sur le logement va effectivement empêcher les excès. Si ce dispositif doit renforcer la vigilance des investisseurs avant de s’engager, qu’ils se rassurent, le rendement locatif est toujours là.

Pour aller plus loin :

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