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La loi Macron veut favoriser le logement intermédiaire

Certaines dispositions de la loi Macron ont été élaborées afin de permettre de construire plus de logements intermédiaires. Définition du terme, création de zonages et mesures pour aider les collectivités locales et les organismes HLM à construire, la loi Pinel dispose désormais d’alliés pour l’aider dans sa mission de relance du bâtiment. Mais la grande nouveauté est surtout la création du bail réel immobilier, qui devrait faire revenir les investisseurs institutionnels.

Définition du logement intermédiaire

L’ordonnance du 20 février 2014 prévoit « la création d’une définition du logement intermédiaire ». Situé à mi-chemin entre l’habitation à caractère social et les appartements à louer du secteur privé, ce segment touche une grande partie des foyers français.

Les places en logements sociaux sont réservées aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, déterminé en fonction de la zone d’implantation, mais également du système de financement du logement. À titre d’exemple, en Île-de-France un foyer de catégories 2 ne peut occuper un HLM financé par un Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI), que si ses revenus de référence ne dépassent pas 20 740 €.

Mais avec un revenu moyen de 23 600 € entre le 6e et le 7e décile (source INSEE), une grande partie de la population se retrouve trop riche pour occuper un HLM, mais trop pauvre pour se loger dans le parc privé avec ses loyers non réglementés.

Afin de permettre de construire davantage de logements pour ces familles, il convient tout d’abord de donner une définition légale à l’habitation intermédiaire. Ce sera chose faite, bien qu’aucune date précise n’ait été avancée.

Définir un zonage géographique pour le logement intermédiaire

Les mesures favorisant la construction de logements intermédiaires s’appliqueront à des agglomérations de plus de 50 000 habitants, où dans des communes de plus de 15 000 habitants observant une forte croissance démographique.

Car la loi Macron a l’intention de permettre aux organismes HLM de faciliter la construction de logements de type intermédiaire. Cependant des mécanismes légaux existants empêchent ces organismes de proposer des investissements locatifs défiscalisés dans certaines zones. Or les dispositifs de défiscalisation sont particulièrement prisés par les investisseurs français, la loi Macron entend bien les utiliser.

La liste des communes concernées permettra de conférer aux mairies le droit de prévoir la construction de logements intermédiaires dans leur PLH (Plan Local d’Habitation).

Utiliser le mécanisme du bail réel immobilier

Le bail réel immobilier est né avec l’ordonnance du 20 février 2014. Son principe est simple : permettre d’acheter un logement sans payer le foncier. Dans la pratique un promoteur pourra donc s’engager à construire des logements neufs ou à rénover, sans avoir besoin d’acheter le terrain.

La durée du contrat peut aller de 18 ans à 99 ans, à l’issue de laquelle le propriétaire du terrain devient propriétaire des immeubles. Pendant toute la durée du bail l’exploitant peut ainsi proposer des loyers modérés, soulagé du prix du foncier qui représente une part importante du coût de la construction, particulièrement en zone tendue.

L’idée est d’attirer les investisseurs institutionnels, avides de placement sûrs, pérennes, à long terme et à bon rendement. Et justement, les « zinzins » sont historiquement les principaux financiers des programmes immobiliers sociaux.

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