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Loi Malraux : une défiscalisation jusqu’à 120 000 €

Plus ancienne loi de défiscalisation de France, le dispositif Malraux offre une remise d’impôt contre travaux de rénovation. Mais attention, lesdits travaux doivent être effectués sur des immeubles de caractère, essentiels pour la sauvegarde du patrimoine architectural français. En échange de ce geste envers la culture, l’investisseur peut recevoir jusqu’à 120 000 € de remise d’impôt.

Loi Malraux : jusqu’à 120 000 € de remise d’impôt

Le principe de la défiscalisation en loi Malraux est de permettre au propriétaire bailleur de déduire une partie des travaux de ses impôts sur le revenu. Cette remise s’élève à :

  • 30 % du montant des travaux réalisés, si la zone convoitée comporte un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMEV).
  • 22 % sur un site patrimoniale remarquable (SPR) classique.
  • Sur un plafond de 400 000 €.

La remise d’impôt est valable jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de la délivrance du permis de construire.

Si le permis de construire a été délivré le 06 juillet 2020, à partir de l’année suivante, soit le 1er janvier 2021, on compte 3 ans. Cela porte la date limite au 31 décembre 2024.

Si l’investisseur effectue des travaux de rénovation jusqu’au montant plafond de 400 000 €, sa remise d’impôt sera de :

  • 120 000 € sur les site de plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
  • 88 000 € sur les autres sites patrimoniaux remarquables (SPR).

La défiscalisation Malraux est particulièrement intéressante lorsqu’elle est effectuée au travers d’une SCI non-sujette à l’impôt sur les sociétés. Car dans ce cas chaque associé bénéficie du plafond de remise d’impôt de 120 000 € ou de 80 000 € sur 4 ans.

Au contraire, lorsque le bien convoité est détenu en indivision, la remise d’impôt maximum de 120 000 € ou 80 000 € est répartie entre le nombre d’indivisaires, en fonction de leur quote-part.

Dans tous les cas, si le montant de la défiscalisation dépasse celui de l’impôt sur le revenu de l’investisseur, ce dernier récupère le surplus pendant 4 ans.

Par exemple, si un investisseur bénéficie d’une remise d’impôt de 15 000 €, alors que le montant de ses impôts sur le revenu est de 12 000 €, la différence de 3000 € est reportée sur les 3 exercices suivants.

Enfin cerise sur le gâteau : la remise d’impôts perçue au travers de la loi Malraux ne rentre pas dans le calcul du plafond global des niches fiscales.

Pour info : en contrepartie, le coût des travaux ne peut pas créer un déficit foncier.

Les zones concernées par la loi Malraux

L’objectif de la loi Malraux est de permettre à des particuliers lourdement imposés de rénover le patrimoine architectural français. Il ne s’agit pas d’une opération de défiscalisation immobilière classique, comme un achat en loi Pinel. Ce type de projet sous-entend un amour de la vieille pierre, la volonté de posséder un patrimoine exceptionnel et la patience d’y arriver.

Qu’il s’agisse d’un simple appartement ou d’un immeuble, le bien doit se trouver dans une zone déclarée site patrimoniale remarquable (SPR). Certains d’entre eux sont même complétés par une Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Il est donc tout à fait possible de réaliser une opération de défiscalisation en loi Malraux dans un centre-ville historique. De Grasse à Brest en passant par Vierzon, l’État a adressé une liste des quartiers éligibles à la loi Malraux.

Lors de cette mise à jour du 10 juillet 2020, nous tombons sur une perle. Cet immeuble de 5 logements se trouve en plein dans le vieux centre-ville de Uzès (Gard). Le marché provençal est au pied de la porte, les écoles et services à distance de marche. Le programme comprend des studios et 4 pièces livrables à la fin mars 2022, pour un investissement de 150 000 € à 569 000 €.

Les travaux éligibles à loi Malraux

Pour mériter la remise d’impôts en loi Malraux, les travaux doivent être supervisés par un architecte des bâtiments de France. Ce dernier s’occupera notamment de toutes les autorisations nécessaires, dont l’indispensable aval préfectoral.

Il ne doit s’agir que de travaux de rénovation, la construction de nouveaux locaux n’est pas incluse. Pas question non-plus de prendre le 1er maçon venu et d’acheter le matériel dans une grande surface. Le propriétaire ne peut pas effectuer les travaux tout seul, il confie le choix des prestataires et l’achat des matériaux à l’architecte.

Durée de la mise en location en loi Malraux

Comme tout dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Malraux implique une mise en location. En revanche et à la différence de beaucoup d’autres, le propriétaire n’est pas tenu à un plafond de loyer. Il peut donc louer au prix qu’il veut.

Cependant toutes les conditions ci-dessous doivent être réunies :

  • Le bien immobilier doit être loué pendant 9 ans,
  • il doit servir de résidence principale,
  • il doit être loué non-meublé,
  • il ne peut pas être loué au conjoint, ascendant ou descendant du propriétaire.

La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la fin du chantier. Le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer dans les limites de la législation.

À la fin des 9 ans de mise en location, il pourra récupérer le logement pour lui ou ses proches, ou le vendre. Toutefois exactement comme dans le cadre d’un déficit foncier, le coût des travaux ne pourra pas être déduit de la plus-value. Le Code des impôts considère que le propriétaire a déjà été récompensé par la remise d’impôt.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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