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Investir en loi Pinel à Nantes, pour un rendement net de 5 % ?

Nantes est l’étoile montante de l’urbanisme français. La ville est décrite comme l’une des plus agréables à vivre, cité culturelle et écologique de référence. Les promoteurs construisent à l’intention des investisseurs souhaitant profiter de la loi Pinel, pour obtenir un rendement net pouvant parfois dépasser 5 %.

Prix du m² neuf à Nantes : de 3310 € à 3840 €

Selon les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 1er trimestre 2015, les prix moyens de l’immobilier neuf dans Nantes métropole sont de 3492 €/m². Bien entendu de fortes différences existent selon que l’on se rapproche ou que l’on s’éloigne du centre-ville, ainsi les notaires de Bretagne nous en apprennent plus dans leur baromètre de l’immobilier du mois de juillet 2015.

À l’intérieur de Nantes, un appartement neuf se vend en ce moment 3840 €/m². Les prix tombent à 3340 €/m² en première couronne, et à 3310 €/m² dans l’agglomération.

Toutefois l’investisseur est tenu de louer le logement acquis au même prix : 10 €/m², car Nantes se trouve en zone B1. Dès lors le rendement locatif sera plus intéressant en grande couronne, et a priori il sera tout aussi facile de trouver des locataires.

À partir de ce constat l’investisseur doit réfléchir sur ses projets. S’il cherche à acheter pour louer en attendant de pouvoir héberger ses enfants le temps de leurs études, il pourrait être tenté par une petite surface en centre-ville. S’il ne recherche pas le côté pratique mais plutôt le rendement, il pourrait aussi bien se tourner vers une maison neuve dans la proche périphérie, au sein d’un lotissement suffisamment proche de commerces, de services et de transports.

Rendement locatif en loi Pinel à Nantes pour 150 000 €

En se basant sur les chiffres des notaires, on constate qu’il est possible d’acheter 39 m² à Nantes intra-muros avec 150 000 €. Notons que pour la fluidité de l’exemple, nous partons du principe que l’investisseur apporte les frais d’achat de ses propres deniers.

S’il achète en première couronne ou en agglomération nantaise, il obtiendra 45 m². Sur le papier la différence de prix est minime, mais dans la réalité certains programmes immobiliers peuvent proposer des logements moins chers, lorsque plus éloignés.

Le loyer annuel obtenu sera de :

  • 4680 € dans Nantes intra-muros (390 €/mois).
  • 5400 € en première et 2e couronne (450 €/mois).

En comptant environ 4 % de frais d’achat (droits de mutation, notaires, garantie du prêt bancaire…), son investissement total sera de 156 000 €. En admettant qu’il dispose d’un apport personnel de 10 000 €, il devra donc emprunter 146 000 €. S’il décide d’emprunter et de louer sur 15 ans, avec les taux actuels ses mensualités seront de 987 € (arrondi, et assurance emprunteur à 0,36 % incluse).

Son effort personnel mensuel (mensualités – loyers perçus = effort personnel), sans compter la remise d’impôt, sera de :

  • 597 €/mois dans Nantes intra-muros.
  • 537 €/mois dans Nantes métropole.

En comptant sa remise d’impôt de 2 % du prix du bien immobilier/an soit 3000 €, ainsi que les loyers perçus, son rendement annuel sera de :

  • 4,9 % dans Nantes intra-muros.
  • 5,38 % dans Nantes métropole.

Bien entendu de la théorie à la réalité il y a toujours un pas. En l’occurrence les prix des programmes immobiliers varient selon l’emplacement et les finitions. Toutefois le constat est clair : la loi Pinel rend l’investissement immobilier locatif plus rentable qu’un simple placement bancaire, et surtout plus sûr pour obtenir un complément de retraite.

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