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Loyers encadrés à Paris : quel rendement pour l’investissement locatif ?

L’encadrement des loyers à Paris sera effectif à partir du 1er août, ce qui fait peur au marché de l’investissement locatif. Pourtant il convient de rappeler que le plafond sera basé sur des prix en pratique actuellement, et qu’en plus il pourra être dépassé de 20 %. En croisant les chiffres de l’organisme en charge du plafonnement et ceux des notaires de la capitale, on obtient des rendements de plus de 4 %.

Encadrement des loyers à Paris : 20 % au-dessus du plafond autorisé

Le consommateur dispose de 2 sources d’information pour connaître le montant des loyers en Île-de-France:

C’est finalement OLAP qui été retenu pour déterminer la base de l’encadrement des loyers dans la capitale. Toutefois cette mesure emblématique de la loi ALUR avait été limitée par décret du conseil d’État. Si les sages ont été d’accord pour plafonner la location, ils avaient estimé que le bailleur a le droit d’appliquer une surcote de 20 % au-dessus du montant moyen constaté aux alentours.

Selon OLAP, en 2014 les bailleurs de la capitale ont demandé en moyenne 25,3 €/m² à leurs locataires. Une fois le dispositif entré en application, ils pourront désormais demander 30,36 €/m²…

Rendement d’un investissement locatif à Paris : + 4%

En suivant les loyers moyens observés par OLAP, en croisant ces données avec les prix du m² constatés par les notaires, on obtient une idée du rendement d’un investissement locatif dans la capitale.

Note : les chiffres ci-dessous se basent sur des médianes, ce qui signifie que la moitié des valeurs se trouvent au-delà de ce nombre, et la moitié en dessous.

Investir dans les quartiers chics

Pour acheter un appartement dans le quartier La Monnaie du 6e, il faudra aligner 11 280 €/m². Bonne nouvelle, les prix ont diminué de -5,2 % sur 1 an. Le loyer médian y est de 41,10 €/m², ce qui donne une rentabilité brute annuelle avant impôt de 4,3 %. Que l’investisseur se rassure, il pourra dépasser ce plafond de 20 %, pour obtenir un rendement locatif de 5,2 %.

Le retour est moins intéressant pour qui souhaite acheter pour louer dans le prestigieux quartier Saint-Thomas d’Aquin, du 7e arrondissement. Pour profiter de la baisse des prix de -4,8 % sur 1 an, il faudra tout de même dépenser 12 420 €/m², pour espérer un loyer médian de 39,3 €/m². Le rendement : 3,7 % en louant au prix du marché.

Investissement locatif à Paris pour « petit » budget

Le quartier le moins cher de Paris et celui du Pont de Flandre, dans le 19e. Le prix de la pierre a baissé de -4,5 % en 1 an, et l’on peut aujourd’hui devenir propriétaire pour 6090 €/m². Le loyer moyen médian actuel relevé par OLAP établi à 24,6 €/m², soit un rendement locatif brut avant impôt de 4,8 %. Si le bailleur estime qu’il propose un bien exceptionnel, il pourra toujours le louer 20 % au-dessus du plafond, soit 5,8 %.

Et justement, qui souhaite acheter un logement d’exception à Paris pourra se tourner du côté du quartier du Père-Lachaise, dans le 20e. Le prix médian d’un appartement ancien y est de 7000 €/m², en baisse de -0,8 % sur 1 an, et le loyer est de 26,2 €/m². Cela donne un rendement annuel brut avant impôt de 4,4 %, ou 5,3 % si l’on dépasse le plafond du maximum des 20 % autorisés.

Revenus locatifs, taxes et défiscalisation

Sur ces revenus locatifs bruts, il convient de retirer les charges de copropriété, ainsi que la taxe foncière. Si l’on se réfère aux chiffres de l’Observatoire des Charges de Copropriété du Grand Paris, le montant moyen payé par les propriétaires de la capitale serait de 32,9 €/m² par an.

Les propriétaires bailleurs choisissant le régime d’imposition du réel simplifié, pourront déduire tous ces frais de leur base de revenus locatifs. Beaucoup retiennent cette solution pour optimiser le financement d’un bien immobilier avec travaux. Ainsi en comptant les frais de notaire et toutes les dépenses engendrées par l’exploitation de la location, il est possible d’obtenir un déficit foncier dont 10 700 € sont reportés annuellement sur les revenus du ménage.

Certains promoteurs proposent des investissements locatifs en loi Pinel dans Paris, toutefois la remise d’impôt ne s’applique que sur un maximum de 5500 €/m². Rappelons que le dispositif bénéficie de son propre plafond de loyer, établi à 16,72 €/m² au sein de la capitale.

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