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Rentabilité d’un investissement Pinel : attention aux pièges

À première vue il est facile de calculer la rentabilité d’un investissement Pinel. Il suffit de prendre le loyer décrété par l’État, et de le ramener au prix du bien immobilier. Si déjà ce calcul est critiquable pour ne pas tenir compte des dépenses, il est surtout éloigné de la réalité. Car en pratique dans certaines métropoles les loyers moyens sont inférieurs au loyer Pinel, en voici des exemples.

Meilleur investissement Pinel à Rennes, Nantes, Nice et Strasbourg

En association avec le spécialiste du patrimoine, Théséis, et son Labo Immo, le courtier Vousfinancer.com dresse la liste des différences entre les loyers Pinel et les loyers locaux.

Puisque ce dispositif de défiscalisation s’assujettit d’un plafond de loyer, l’investisseur est gagnant lorsqu’il achète dans une zone où ce plafond se rapproche des loyers locaux.

D’après l’étude, c’est notamment le cas à Rennes, où un T2 de 42 m² se loue en moyenne 480 € sur le marché libre, et où un investisseur Pinel ne doit pas dépasser les 486 €, soit une différence de 1 %.

À Nice pour cette même surface un locataire paye en moyenne 590 €. S’il devait déménager dans un logement neuf défiscalisé en Pinel, il paierait un loyer maximum de 604 €. Une faible différence de 2 %, souvent peu apparente pour le locataire recherchant davantage de confort.

L’écart est légèrement plus important à Nantes, avec une location libre en moyenne à 470 €, contre 490 € avec plafond si défiscalisation. La différence de 3 % peut être justifiée par l’investisseur en invoquant les faibles dépenses d’énergie, et le meilleur agencement typique des appartements neufs.

Mais il y a mieux, car certaines villes de la proche agglomération parisienne présentent des loyers identiques aux loyers Pinel. Et elles ne sont pas les seules, à l’image de Strasbourg où l’investisseur pourra même louer à -1 % en dessous de la médiane ambiante.

Investissement Pinel : l’importance du loyer raisonnable

Rappelons que pour mériter la remise d’impôt promise par la loi Pinel, il est nécessaire de louer sans dépasser un certain plafond. Si le calcul montre que la rentabilité est au rendez-vous, ce retour sur investissement n’est pas toujours celui annoncé par le promoteur.

À Marseille par exemple, un T2 de 42 m² se loue en moyenne 490 €/mois (source observatoire Clameur). Si l’investisseur achète sous la loi Pinel, il pourra louer jusqu’à 604 €. Toutefois avec cette différence de +23 %, il y a peu de chances qu’il trouve preneur.

En consultant les chiffres des promoteurs, on voit que les appartements neufs se vendent en moyenne à 3824 €/m², sur Marseille Provence métropole. Un T2 de 42 m² s’achèterait donc 160 608 €, sans compter les frais. Avec un loyer mensuel possible de 604 €, un promoteur serait donc tenté d’annoncer un retour annuel sur investissement de 4,5 %.

Toutefois il est plus raisonnable de miser sur 500 €/mois, légèrement au-dessus de la moyenne mais en justifiant cette différence par la qualité de l’immobilier neuf. L’investisseur obtiendrait ainsi un retour sur investissement brut avant remise d’impôt, de 3,7 %.

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