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Surprise : la moyenne des taux immobiliers a baissé

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La baisse des taux n'a pas forcément amélioré le pouvoir d'achat immobilier des ménages.

Ça fait plaisir de s’être trompé. Tout au long du mois dernier, Emprunter Malin annonçait une probable remontée de la moyenne des taux immobiliers. Il n’en fut rien, l’observatoire CSA/Crédit Logement note qu’une nouvelle baisse a eu lieu. Certes le marché des obligations est bien remonté, mais il n’a pas entraîné l’ajustement qui aurait dû logiquement suivre. La question sur toutes les lèvres est donc « c’est pour quand ? », et voici quelques éléments de réponse.

Moyenne des taux immobiliers au plus bas en novembre

On n’en finit plus de compter les records à la baisse des taux d’emprunt. Après les 1,33 % d’octobre, voici que le compteur descend à 1,31 % en novembre. Un léger ajustement, qui a toutefois vu les meilleurs profils d’emprunteur obtenir 0,92 % sur 15 ans. À ce tarif-là, c’en serait presque gratuit. Quant aux moins bons profils, ceux des ménages aux revenus les plus modestes et présentant le moins d’apport personnel, ils ont pu devenir propriétaires pour 2,01 % sur 25 ans.

À titre de comparaison, en octobre 2015 les premiers obtenaient 1,75 % sur 15 ans, les seconds 3,10 % sur 25 ans. En clair, la moyenne des taux immobiliers a diminué de moitié en 1 an. Et la question se pose naturellement : la hausse des taux d’emprunt annoncée va-t-elle vraiment avoir lieu ? La réponse est oui, mais le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement temporise.

Décalage entre les mouvements du marché et les réactions des banques

A l’attention de celles et ceux, rares nous l’espérons, qui ne lisent pas ce billet hebdomadaire : les variations de la moyenne des taux immobiliers dépendent de celles du rendement des obligations françaises à 10 ans. En octobre la fourchette de ce rendement allait de 0,155 % à 0,471 %, en constante hausse. En novembre l’ascension a continué de 0,498 % à un pic de 0,806 %. Conclusion : le rendement des obligations françaises à 10 ans a été multiplié par 7.

Toutefois la moyenne des taux immobiliers n’a pas suivi cette tendance, exactement comme aux printemps 2013 et 2015. Comme le rappelle le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement : « la révision des barèmes commerciaux des banques… puis la diffusion de ces barèmes dans les réseaux ne sont guère instantanées ». Il existe donc un temps d’inertie, entre le moment où l’argent devient plus cher sur le marché de la dette, et celui où cette même inflation se répercute sur le financement des particuliers. Et de toutes manières, l’ampleur n’est pas forcément la même.

Les banques disposent toujours de marge de manœuvre

Le rapport mensuel de l’observatoire CSA/Crédit Logement, rappelle que les précédentes hausses de taux n’ont pas représenté « plus du tiers de la hausse du coût des ressources obligataires ». En clair, si le rendement de l’obligation française à 10 ans a été multiplié par 7, cela ne veut absolument pas dire que la hausse de la moyenne des taux immobiliers fera de même.

Les auteurs du rapport rappellent que « la baisse des taux intervenue depuis octobre 2015 est équivalente à une diminution des prix des logements de 7,5 % ». Il manque toutefois à prendre en compte la hausse des prix de l’immobilier, particulièrement forte en Île-de-France. Il reste également à prendre en compte la hausse des prix des logements neufs, qui ne semble pas vouloir s’arrêter.

S’il doit y avoir une augmentation de la moyenne des taux immobiliers, l’ajustement devra se faire très lentement, de manière à ne pas créer de choc sur le marché du logement.

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