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Nantes et Rennes : les prix des appartements neufs s’envolent

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Les transports en commun ont contribué à faire de Nantes une ville agréable à vivre.

Le dynamisme de l’Ouest de la France est tiré vers le haut par les métropoles de Nantes et de Rennes. La première concentre 59 % des ventes d’appartements neufs de la Bretagne, et dans la seconde les prix ont grimpé de +60,9 % en 10 ans. Les écarts se creusent, les centres-villes deviennent le terrain de jeu des investisseurs, tandis que les primo-accédants s’éloignent en agglomération.

Seuls les investisseurs peuvent payer le prix des appartements neufs intra-muros

Dans leur dernier baromètre du marché immobilier de Bretagne, les notaires de l’Ouest sont enthousiastes. Ils présentent des ventes en forte évolution, notamment sur l’Ille-et-Vilaine où ils voient passer 48 % de transactions supplémentaires sur les appartements neufs. À Nantes les ventes des promoteurs gagnent même 33,5 % en 1 an, pour représenter 59 % du marché sur la Bretagne historique. Inévitablement, la forte demande sur Nantes et Rennes intra-muros tire les prix des appartements neufs vers le haut.

Au final avec un prix médian de 4080 €/m² à Nantes et de 3950 €/m² à Rennes, les programmes des promoteurs ne sont pratiquement plus accessibles qu’aux investisseurs.

À Rennes les ventes d’appartements neufs se concentrent sur les petites surfaces de 45 m², les acheteurs « profitent de la loi Pinel et des projets ambitieux qui accompagnent l’arrivée prochaine de la LGV ». Prévue pour être opérationnelle en septembre 2017, la ligne à grande vitesse reliera l’ancienne capitale des ducs de Bretagne à celle de la France en 1h27.

À Nantes aussi « les ventes portent essentiellement sur de petites surface », pour « Un budget médian qui se situe entre 170 000 € et 200 000 € ».

Des prix en hausse, jusqu’à +14 % en 1 an

En l’espace de 12 mois, les prix des appartements neufs de Rennes ont bondi de +5,4 %, tirant vers le haut le marché de l’Ille-et-Vilaine à +60,9 % en 10 ans.

À Nantes l’inflation est plus forte sur 1 an, avec +5,9 %, mais beaucoup plus modérée sur 10 ans pour le département, avec +32,6 %. Il reste que de fortes différences apparaissent à l’intérieur des territoires municipaux.

Ceux qui ont acheté un appartement neuf dans le quartier nantais de Breil-Barberie ont dû débourser 4210 €/m², soit 14,3 % plus cher que l’année dernière. En se dirigeant vers Chantenay-Bellevue-Sainte-Anne on s’en tire pour un budget de 3800 €/m², en hausse de +7,1 % depuis 12 mois. Le quartier le plus abordable reste Doulon Bottière, ou 3400 €/m² suffiront, après une relative stabilité à +0,3 %. C’est du côté des Hauts-Pavés–Saint-Félix que l’on trouve les appartements neufs les plus chers de Nantes, avec 4700 €/m² après une poussée de +3,4 % en 1 an.

Un rendement locatif inévitablement en baisse, alors que le plafonnement des loyers Pinel reste le même.

À Rennes les variations sont pour l’instant plus modérées. La hausse la plus spectaculaire enregistrée se situe dans le Centre, ou après une inflation à + 4,1 % les logements collectifs neufs se vendent à 3640 €/m². Du côté de Beaulieu-Baud la barre s’est rehaussée à 3790 €/m², après +3,4 %. Bonne nouvelle toutefois, si les appartements neufs les plus chers de Rennes atteignent 4610 €/m² dans le quartier de Thabor Saint-Helier, ils reculent de -1,5 % en 1 an.

L’ancien accessible aux primo accédants intra-muros

Si les primo accédants bénéficient d’un prêt immobilier à taux zéro, cette aide de l’État ne compense que trop rarement les écarts de prix entre le neuf et l’ancien. Ceux d’entre eux qui souhaitent s’installer en centre-ville mais qui ne disposent pas du budget nécessaire, se tournent vers le bâti.

À Rennes le budget médian pour un appartement ancien, va de 1480 €/m² dans le quartier du Blosne (+7 %), à 2710 €/m² du côté de Cleunay-Arsenal-Redon (+8,3 %). Celui-ci a d’ailleurs vu ses prix bondir de +8,3 % en 1 an, là où tout le reste du marché de l’appartement ancien rennais accuse une chute de -0,9 %. À Nantes aussi la tendance est baissière, à -1,6 % pour une médiane de 1500 €/m². Elle descend à 2110 €/m² sur l’île de Nantes (-10,4 %), et grimpe à 2800 €/m² dans le centre-ville (-2,9 %).

D'ici à un an, Rennes sera relié au reste de l'Europe et du monde, via Paris.
D’ici à un an, Rennes sera reliée au reste de l’Europe et du monde, via Paris.

Les agglomérations plus abordables à Rennes, pas forcément à Nantes

Comme dans toute métropole, à Rennes et Nantes pour trouver des appartements neufs moins chers il est nécessaire de sortir des limites de la municipalité. Mais là encore, et contrairement au reste de la France, les prix des programmes des promoteurs ont tendance à bondir face à la forte demande des jeunes ménages.

Ainsi en première couronne rennaise, les notaires de l’Ouest constatent que le budget médian grimpe de +12,3 %, à 3370 €/m². Il faudra compter juste un peu plus pour devenir propriétaire en première couronne nantaise, prévoir 3430 €/m², en augmentation de +1,9 % sur 1 an.

Lorsqu’on s’éloigne vers la seconde couronne de Rennes, le prix d’un appartement neuf devient beaucoup plus abordable pour des primo accédants. Le budget médian s’établit pour l’instant à 2690 €/m², en hausse toutefois de +3,1 % sur 1 an. En revanche la différence est moins flagrante en 2e couronne nantaise. Les notaires de l’Ouest constatent que les prix ne descendent qu’à 3310 €/m², stable sur 1 an.

Les prix des appartements neufs vont-ils baisser à Rennes et Nantes ?

Dans un monde parfait, l’augmentation de l’offre permettrait de détendre les prix. Mais c’est compté sans l’augmentation de la demande provoquée par la baisse des taux d’emprunt. Et pourtant les grues ne chôment pas sous les cieux de Nantes et Rennes.

En Bretagne, le ministère du logement constate que 11 000 appartements neufs ont été autorisés à la construction en 1 an à la fin du mois de mai. Les démarrages de chantiers sont en ce moment même en train d’ajouter 9400 logements collectifs au parc local.

Cependant il est facile d’imaginer que les promoteurs se reposeront sur la baisse des taux bancaires, afin de gommer plus ou moins la hausse des prix du m². Les remises d’impôt de la loi Pinel et les 40 % de financement gratuit du PTZ plus, pourraient fort bien aider les acheteurs à fermer les yeux.

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