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5 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2018

Acheter de l'immobilier ancien pour le louer
Ces événements qui pourraient chambouler le marché du logement.

Les prix des logements neufs augmentent, ceux des appartements anciens diminuent. La fiscalité des revenus locatifs s’alourdit, tandis qu’une hausse des impôts locaux n’est pas à écarter. En supplément le 3e signe d’une possible crise économique mondiale vient d’émerger. Voici 5 bonnes raisons pour ne pas investir dans l’immobilier locatif en 2018.

1- Les prix de l’immobilier neuf pourraient augmenter

Le ministère du logement constate que les prix des appartements neufs ont augmenté de +1,1 % en 1 an. Pour les maisons individuelles neuves la hausse est plus modérée, à +0,3 %. Au final le budget nécessaire pour acheter auprès d’un promoteur s’élève à 4062 €/m² (source : baromètre LPI SeLoger). Pour acheter auprès d’un particulier, la moyenne est de 3490 €/m².

Or les remises d’impôts sont beaucoup plus accessibles via l’immobilier neuf au travers de la loi Pinel. Problème : le dispositif a été réduit aux zones tendues à partir du 1er juillet 2018. La demande risque donc de se concentrer sur moins d’offres, ce qui pourrait faire monter les prix.

En supplément les informations diffèrent. D’après les promoteurs l’offre est en nette diminution, d’après le ministère du logement les constructions ont bondi de +17,2 %. Or si ce dernier a raison, une crise économique pourrait bien faire chuter les prix.

2- Une crise économique pourrait survenir

Il y avait déjà les alertes de certains économistes sur la bulle du crédit auto aux États-Unis. Le risque de défaut de paiement massif de certains automobilistes outre atlantique est bien réel, et pourrait entraîner un effet domino.

Il y avait également la dette chinoise qui augmente dangereusement. Les entreprises de l’empire du milieu n’arrivent plus à dégager de bénéfices, elles sont sous perfusion des banques. Le défaut de paiement de l’une de ces géantes pourrait entraîner un séisme économique.

Et voici que la bourse américaine est au plus haut. L’indice Nasdaq (technologie) décolle de +28 % depuis le début de l’année. Le Dow Jones (grosses entreprises) gagne +19 %, tandis que le S&P 500 (les autres) avance de +16 %. Le problème est que l’indice PER de Shiller vient d’atteindre le niveau 30, celui qu’il qu’il avait avant la crise de 1929 et la bulle Internet des années 2000.

Pour faire simple, l’indice Shiller mesure l’écart entre la valeur boursière des entreprises et les bénéfices qu’elles produisent vraiment. Les sociétés seraient donc surévaluées, étape indispensable avant tout écroulement boursier.

Or si effectivement une crise économique arrive, le marché du logement pourrait baisser et les prix avec. Il faudra alors bien remplir les caisses de l’État, et les volontaires sont déjà désignés.

3- La fiscalité des revenus locatifs est en hausse

Si la CSG (Contribution Sociale Généralisée) va diminuer pour certains salariés, elle va augmenter pour les propriétaires bailleurs. Au lieu de 15,5 %, les revenus locatifs seront amputés de 17,2 % dès le 1er janvier 2018.

En revanche les abattements de 50 % et 30 % sont maintenus, respectivement sur les locations meublées et non meublées. À propos, les loueurs AirBnB sont dans le viseur du fisc. D’une manière générale les propriétaires bailleurs ne doivent pas s’attendre à de la clémence du gouvernement.

Pour preuve, le bon vieil ISF (Impôt Solidarité Fortune) est enterré, pour laisser place à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Désormais les parts détenues dans des sociétés commerciales ne seront plus taxées sur la fortune, seule la pierre le sera. Pour l’instant le gouvernement assure que le taux d’imposition de l’IFI restera le même que pour l’ISF. Et c’est sans doute vrai, car les énarques de Bercy ont plus d’un tour dans leur sac.

4- La taxe foncière pourrait décoller

Un propriétaire qui investit dans l’immobilier va se retrouver avec 2 taxes foncières sur les bras. Le problème est que la suppression de la taxe d’habitation entre en vigueur dès 2018. Cela signifie que les communes vont manquer de ressources dès 2019. Il faudra alors se tourner vers quelqu’un, par exemple vers les propriétaires.

La suppression de la taxe d’habitation pourrait donc faire décoller la taxe foncière. Si tel est le cas, les propriétaires bailleurs pourraient avoir intérêt à passer au régime fiscal du réel simplifié. Ils auraient alors la possibilité de déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

5- Les prix des logements anciens pourraient baisser

Ceux qui ont acheté un appartement en région parisienne à l’été 2017, l’on payé plus cher que ceux qui ont attendu l’automne. C’est un fait : avec des taux d’emprunt en hausse et des revenus qui stagnent, le pouvoir d’achat immobilier des Français diminue. Finalement les vendeurs ont été obligés de revoir leurs ambitions, pour eux-même profiter d’un coût du crédit qui reste exceptionnel.

La tendance pourrait continuer au début de l’année 2018, période pendant laquelle les taux d’emprunt devraient rester relativement stables. Mais ces derniers pourraient se relever vers le 2e semestre, obligeant davantage les vendeurs à faire des concessions. Toute la question est de savoir si l’éventuelle baisse des prix des logements compensera l’éventuelle hausse du coût du crédit.

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