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5 bonnes raisons NE PAS investir dans l’immobilier en 2019

mise à jour: 11 janvier 2019
Investir dans l'immobilier locatif

Le marché immobilier français a été grandement dynamique ces 2 dernières années, mais il est peut-être arrivé au sommet de sa courbe. Les prix des logements neufs sont élevés, la fiscalité s’est alourdie, et pour ne rien arranger les taux d’emprunt bancaire devraient augmenter. Un site Web qui se veut informatif se doit de présenter le pour et le contre, voici donc 5 bonnes raisons pour ne pas investir dans l’immobilier en 2019.

1- Les prix de l’immobilier neuf pourraient baisser

Pour le ministère du logement, les prix des appartements neufs ont augmenté de +3 % en 1 an. Pour l’observatoire LPI la hausse affiche plutôt +3,5 %. En revanche le stock est en train de fondre dans un contexte où le dynamisme de la construction semble avoir fait long feu.

Pour le ministère du logement le nombre d’habitations autorisées en construction a baissé de -5,2 % l’année dernière. Si le nombre de logements commencés n’affiche qu’un léger recul de -0,6 % en 1 an, de septembre à novembre 2018 il accuse -9,1 %.

Au final les mises en vente ont reculé de -12,8 % au 3e trimestre 2018, alors que les ventes subissaient -7,8 %. Car jusqu’à présent les investisseurs représentaient plus de la moitié des réservations de logements neufs. Mais depuis la réduction du dispositif de remise d’impôt Pinel à 3 zones géographiques seulement, les candidats investisseurs se font plus rares.

En conclusion, certes l’offre diminue mais la demande également. Les prix actuels ne pourront sans doute pas continuer dans cette direction, et pourraient s’ajuster à la baisse. Cette baisse, si elle survient, devrait être progressive avec une différence vraiment marquée vers la fin 2019.

2- Une crise économique pourrait survenir

Après que la crise des dettes immobilières insolvables des ménages américains moyens ait fait chuter Lehman Brothers, les banques centrales mondiales ont réagi. Elles se sont mises à injecter massivement de l’argent dans le système bancaire, pensant que ce dernier en ferait profiter l’économie, selon la théorie du ruissellement.

Mais ça n’a pas marché. L’entrepreneur du coin n’en a pas vu la couleur, seul les grandes firmes en ont profité. Leurs valeurs boursières se sont ainsi envolées sous l’afflux de cet argent tombé du ciel. Aujourd’hui le prix de ces géantes est complètement exagéré par rapport aux bénéfices qu’elle dégage.

D’après l’indice CAPE (Cyclically Adjusted Price to Earnings) du professeur d’économie Robert Schiller, la situation serait proche de celle de la Grande dépression de 1929. Or si une crise économique survient, les prix de l’immobilier pourraient chuter.

3- La fiscalité des revenus locatifs est lourde

Les loyers perçues sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier. Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement.

Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2019 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de 47,2 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc.

Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici.

4- La taxe foncière pourrait décoller

La suppression de la taxe d’habitation est entrée en vigueur en 2018. Pour autant les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution : taxer.

Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation.

Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2019 peuvent ainsi s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale. Ils ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

5- Les taux d’emprunt pourraient monter

Les injections massives d’argent par les banques centrales auront au moins eu un effet positif : celui de faire chuter les taux d’emprunt bancaires.

De 5,15 % en novembre 2008 les banques sont descendues jusqu’à 1,28 % sur 18 ans en novembre 2016. Mais tout ça c’est fini, la Banque Centrale Européenne (BCE) change de cap en 2019. Si elle conserve un taux de refinancement à 0 %, cette facilité aidera surtout les banques à rester loin de la ligne rouge.

Les taux d’emprunt immobilier devraient remonter progressivement, sous l’effet du prix de l’argent qui devrait tout doucement augmenter. Emprunter Malin établi une analyse mensuelle des taux immobiliers moyens pratiqués le mois dernier pour vous aider à mieux comprendre les évolutions.

La bonne nouvelle est que la hausse des taux d’emprunt bancaire pourrait faire baisser les prix des logements anciens, qui ont déjà bien augmenté en région parisienne. La tendance pourrait même s’étendre à d’autres grandes agglomérations françaises, mais il n’en reste pas moins que le pouvoir d’achat immobilier des ménages pourrait en être affecté.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer