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5 bonnes raisons NE PAS investir dans l’immobilier en 2019

Investir dans l'immobilier locatif

La valeur d’un bien est déterminée par le prix qu’un acheteur est prêt à y mettre. Ainsi plus l’argent est bon marché, plus les prix montent. Aujourd’hui l’immobilier grimpe, beaucoup de grandes entreprises sont surcotées en bourse, dans ce contexte la Banques Centrale Européenne continue d’injecter des liquidités. Un site Web qui se veut informatif se doit de présenter le pour et le contre, voici donc 5 bonnes raisons pour ne pas investir dans l’immobilier en 2019.

1- Les prix de l’immobilier neuf pourraient baisser

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, au 2e trimestre 2019 les prix des appartements neufs ont augmenté de +5 %. Pour l’observatoire LPI la hausse affiche plutôt +2,7 % en juillet 2019. En revanche le stock est en train de fondre dans un contexte où le dynamisme de la construction semble avoir fait long feu.

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre d’habitations autorisées en construction a baissé de -6,2 % l’année dernière. Le nombre de logements commencés affiche -4,6 % en 1 an.

Au final les mises en vente ont reculé de -13,2 % au 2e trimestre 2019, alors que les ventes subissaient -2,7 %. Les investisseurs ne représentent plus que la moitié des réservations de logements neufs (source : Fédération de Promoteurs Immobiliers 1er trimestre 2019), sans doute dû à la réduction du dispositif de remise d’impôt Pinel à 3 zones géographiques seulement.

En conclusion, l’offre diminue, la demande baisse mais les prix continuent de monter, ce qui fait penser à une bulle. Eu égard à la présence des aides de l’État, on imagine davantage qu’elle devrait se dégonfler, plutôt qu’exploser.

2- Une crise économique pourrait survenir

Après que la crise des dettes immobilières insolvables des ménages américains moyens ait fait chuter Lehman Brothers, les banques centrales mondiales ont réagi. Elles se sont mises à injecter massivement de l’argent dans le système bancaire, pensant que ce dernier en ferait profiter l’économie, selon la théorie du ruissellement.

Mais ça n’a pas marché. L’entrepreneur du coin n’en a pas vu la couleur, seules les grandes firmes en ont profité. Leurs valeurs boursières se sont ainsi envolées sous l’afflux de cet argent tombé du ciel. Aujourd’hui le prix de ces géantes est complètement exagéré par rapport aux bénéfices qu’elles dégagent.

D’après l’indice CAPE (Cyclically Adjusted Price to Earnings) du professeur d’économie Robert Schiller, la situation serait proche de celle de la Grande Dépression de 1929. D’ailleurs, des poids-lourds de la finance mondiale estiment qu’il y a 1 chance sur 3 pour que les États-Unis entrent en récession d’ici 2021.

À moins bien sûr que Donald Trump mettre fin à sa guerre commerciale, ce qui ne semble pas être à l’ordre du jour dans le bureau ovale. Or si une crise économique survient, les prix de l’immobilier pourraient chuter.

3- La fiscalité des revenus locatifs est lourde

Les loyers perçus sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier. Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement.

Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2019 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de 47,2 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc.

Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici.

4- La taxe foncière pourrait décoller

La suppression de la taxe d’habitation est entrée en vigueur en 2018. Pour autant les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution : taxer.

Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation. Dans le Rhône-Alpes certaines collectivités locales ont déjà relevé leurs taux, prenant pour justification un retard de réévaluation portant sur plusieurs décennies.

Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2019 peuvent ainsi s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale. Ils ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

5- Les taux d’emprunt pourraient encore baisser

Les injections massives d’argent par les banques centrales auront au moins eu un effet positif : celui de faire chuter les taux d’emprunt bancaires.

De 5,07 % au 4e trimestre 2008 les banques sont descendues jusqu’à 1,20 % sur 18 ans en juillet 2019 (source CSA/Crédit Logement). Et ce n’est sans doute pas fini, car contre toute attente la Banque Centrale Européenne (BCE) ressortira le bazooka monétaire en 2020.

Pour faire simple, la BCE pourra reprendre son programme de rachat de dette des états, ce qui aura pour effet de faire baisser les taux des obligations à 10 ans. Or lorsque les taux des obligations d’État à 10 ans baissent, les taux des crédits immobiliers font de même.

Depuis quelques mois déjà la France emprunte à taux négatifs sur 10 ans. Le 28 août 2019 le contribuable empruntait à -0,4420 %, ce qui signifie qu’il ne remboursera que 99.558 % du capital.

Et si les taux d’emprunt bancaire continuent de baisser, les prix des logements anciens pourraient continuer de grimper comme c’est déjà le cas en région parisienne. Ce mouvement risque de continuer jusqu’à ce que la bulle soit pleine. Heureusement que les taux immobiliers sont fixes, les mensualités des emprunteurs ne seront donc pas affectées.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Raphael

En cas de crise ne vaut-il pas justement mieux immobiliser ses capitaux dans l’immobilier en s’endettant à taux bas ?

Folliot

J’ai lu votre article avec intérêt et effectivement contrairement à vos prédiction les taux d’intérêt continue à baisser tout simplement parce que il y a trop de masse et de volume de capitaux l’argent ce n’est que des chiffres sur un ordinateur numérique il n’a plus rien de très réel… Lire la suite »