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Négocier un bien immobilier : le palmarès des villes

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L'immobilier ancien se négocie plutôt bien à Bordeaux. © Pictures news - Fotolia.com

Un bien immobilier se négocie en moyenne à -4,5 % en France. Le baromètre de l’écart des prix dressé par le réseau ORPI, Explorimmo et Le Figaro, montre toutefois de grandes différences entre les surfaces, mais aussi entre les villes. On peut négocier jusqu’à -9 % sur le prix demandé, voici où et sur quel type de logement.

Négocier le prix d’un 5 pièces et plus jusqu’à moins -9 %

Les ménages préfèrent généralement acheter une maison, plutôt qu’un appartement de grande surface. Cela est particulièrement vrai au sein des métropoles dynamiques dont les réseaux de transport sont bien développés. Ainsi les grands appartements familiaux peinent quelquefois à trouver preneur à l’intérieur des villes de plus de 100 000 habitants.

Celle où un bien immobilier se négocie le plus est Bordeaux, où les acheteurs de 5 pièces et plus n’ont accepté de signer qu’avec une remise de -9,05 %. Il l’ont emporté en moyenne pour 408 235 €, après un discount de 40 000 € comme le rapporte le baromètre du Figaro sur l’écart des prix.

À Nice, la différence entre le prix des 5 pièces et plus mis en vente et celui négocié, est encore plus important. Les vendeurs ont été obligés de lâcher près de 44 000 €, pour un rabais de l’ordre de -7,3 %.

Il y a désormais de bonnes affaires à réaliser sur les grandes surfaces de Nantes. Les 5 pièces et plus se sont vendus en moyenne 230 000 € au cours des 12 derniers mois, avec une remise de -6,5 % sur le prix affiché.

Ces villes où négocier un bien immobilier devient difficile

L’écart entre le prix demandé et le prix vendu se resserre à Paris. S’il reste toujours une marge de négociation de -4 % sur les 5 pièces et plus, elle se réduit à -1,9 % sur les studios. En moyenne on ne pourra tirer les prix vers le bas que de -2,7 % dans la capitale, ce qui permettra tout de même de gagner 15 000 € sur les appartements de 4 pièces pour un budget de 656 120 €.

Négocier le prix d’un bien immobilier à Lyon est encore plus difficile, il faudra se contenter de -2,25 %. L’écart est d’ailleurs d’autant plus réduit sur les 5 pièces et plus, pour lesquels les vendeurs deviennent plus raisonnables. Les acheteurs ont négocié en moyenne -1,95 %, pour une remise de 9000 €.

À Montpellier les vendeurs d’appartements de 2 pièces sont moins ouverts à la négociation. Au cours des 12 derniers mois les acheteurs n’ont pu obtenir que -2 %, pour l’emporter à 117 260 €.

Négocier le prix d’un studio pour mieux le louer

Il y a de bonnes affaires pour les investisseurs qui achètent un studio pour le louer. Nice, Bordeaux et Strasbourg sont des villes universitaires, dynamiques, les petites surfaces en centre-ville ou proches des animations sont particulièrement recherchées. Désormais il semble que les vendeurs redescendent de leur nuage, et acceptent des marges de négociation plus élevées.

À Nice ils ont ainsi concédé -6,35 % sur leurs prix de vente, pour descendre à 113 780 €. Avec un loyer moyen de 15,3 €/m² (source : observatoire Clameur) soit 459 €/mois pour un 30 m², cela donnerait ainsi un rendement annuel brut avant impôts et charges de 4,8 %.

À Bordeaux c’est encore moins cher et plus rentable. Depuis un an les vendeurs acceptent de négocier -5,2 % sur le prix demandé, pour signer à 83 680 €. Et avec un loyer de 12,7 €/m², qui donnerait donc 381 €/mois pour 30 m², la rentabilité brute serait de 5,4 %.

Rappelons que ces chiffres ne sont qu’un indicateur, il convient de prendre en compte les travaux, bien que ces derniers peuvent donner lieu à un déficit foncier.

Mais la ville championne des rendements locatifs dans l’ancien est sans doute Strasbourg. La capitale européenne d’un point de vue français, a vu ses studios anciens s’échanger à 63 500 €, après négociation de 4,05 %. Or avec un loyer moyen de 12,3 €/m² soit 369 € pour un 30 m², on obtient un rendement annuel brut de 6,9 %.

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