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Comment obtenir un prêt immobilier à l’été 2015

Les taux de prêt immobilier ne varieront que peu en juillet et août, l’apport personnel demandé par les banques continue de baisser, mais les conditions d’octroi restent les mêmes. La première est celle du taux d’endettement futur, sur lequel les prêteurs sont intraitables. Viennent ensuite les notions du reste à vivre et de la stabilité professionnelle, dont la dureté varie d’un établissement à un autre.

Avez-vous le profil type de l’emprunteur ?

Oui, si vos comptes bancaires des 6 derniers mois n’affichent aucun découvert, mais au contraire laissent place à l’épargne.

Non, si vous terminez le mois à zéro et que les échéances que vous demandez sont supérieures au montant de votre loyer.

Oui, si une fois vos charges payées et votre épargne sagement mise de côté, il vous reste suffisamment pour vous nourrir, vous vêtir, et vous déplacez. C’est ce que l’on appelle le reste à vivre, qui varie d’une banque à une autre.

Non, si en consultant ses barèmes de dépenses le banquier s’aperçoit que vous êtes obligé de vous serrer la ceinture pour joindre les 2 bouts.

Oui si vous travaillez en CDI, ou si vous êtes installé à votre compte depuis plus de 2 ans, que vos bilans sont positifs et que votre bilan provisoire est prometteur.

Non si vous travaillez en CDD ou en intérim, à moins que vous puissiez montrer des preuves de mission ininterrompue pendant au moins 18 mois. À moins aussi que le co-emprunteur ne soit en CDI, ou fonctionnaire titularisé.

33 % de taux d’endettement maximum pour obtenir un prêt immobilier

La prudence des banques françaises est légendaire, c’est ce qui a permis d’éviter les bulles immobilières dans l’Hexagone. Contrairement aux banques espagnoles qui depuis les années 2000 ont accordé des prêts immobiliers à des ménages difficilement solvables et déjà bien endettés, en France on ne dépasse pas 33 % du taux d’endettement futur.

Plus clairement, la somme des mensualités des crédits déjà contractés par le candidat emprunteur, ajoutée à l’échéance du prêt convoité, ne doit pas dépasser 33 % des revenus fiscaux. Dans ce calcul on ne comptabilise que ce qui est imposable et pérenne. On exclut donc les heures supplémentaires, les remboursements de frais de déplacement et les primes exceptionnelles.

Pour le calcul, se référer à notre calculette de taux d’endettement.

Exemple : un couple percevant des revenus mensuels imposables de 50 000 €, pourront emprunter dès lors que leurs mensualités totales ne dépassent pas 16 500 €/an, soit 1375 €/mois. S’ils ont déjà un crédit à la consommation pour des mensualités de 275 €/mois, les échéances de leur prêt immobilier ne pourront pas dépasser 1100 €/mois.

On ne peut pas obtenir de prêt immobilier sans apport personnel

Toute transaction immobilière doit se dérouler par l’intermédiaire d’une étude notariale. L’acheteur confie la somme au notaire, qui retient les taxes, ses propres frais, éventuellement la dette restante, puis verse le reliquat au vendeur. Au final les frais d’achat dans l’immobilier neuf représentent en moyenne 4 % du prix du bien convoité, dans l’ancien ils atteignent généralement 8 %. Et encore, on ne prend pas en compte les frais d’agence dans ce calcul.

Toujours est-il que la somme dépensée est toujours supérieure au prix du logement convoité. Dans le meilleur cas de figure, une banque s’engagera uniquement sur le prix du bien immobilier, les acquéreurs devant payer les frais d’achat de leurs propres deniers. Mais certaines enseignes ne prêtent qu’en dessous de la valeur du logement convoité.

Dans une période où les taux sont bas comme en ce moment, les banques sont plus souples car la faiblesse des remboursements permet d’améliorer la solvabilité des emprunteurs. Ainsi depuis janvier les banques demandent de moins en moins d’apport personnel, ce qui permet à de nombreux jeunes couples de devenir propriétaire, quitte à rembourser sur 25 ans pour abaisser les mensualités.

Exemple : un couple souhaite acheter une maison ancienne à 250 000 €, ils doivent disposer d’un capital suffisant pour payer des frais d’achat de 20 000 €. Toutefois s’ils sont en mesure d’apporter davantage, ils obtiendront un meilleur taux car la banque prendra moins de risques en prêtant une somme inférieure à la valeur du bien immobilier convoité.

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