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Investir : l’offre de SCPI en loi Pinel se multiplie

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Les gestionnaires de SCPI profitent de la loi Pinel, avant l'arrêt du dispositif fin 2017.

Alternative intéressante à l’investissement locatif, les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peuvent être défiscalisées en loi Pinel. L’offre grandit au travers d’acquisitions de sociétés déjà bien implantées, dont certaines permettraient une remise d’impôt sur 2016. La demande est importante, pour autant l’investisseur n’a pas intérêt à se précipiter.

La SCPI Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI possède un parc de logements, dont la valeur est découpée en plusieurs actions, également appelées parts. Admettons par exemple qu’elle possède pour 50 millions d’euros d’immeubles répartis en 50 000 parts, chaque part vaut donc 1000 €. Les particuliers ont la possibilité d’acheter une part, sur laquelle ils percevront le loyer qui leur revient.

Une société civile de placement immobilier a la possibilité d’acquérir des immeubles de logements, pour les louer en respectant les impératifs de la loi Pinel. Chaque détenteur de part percevra ainsi la remise d’impôt à laquelle il a droit. Ce cadeau fiscal se monte à 2 % du montant investi pendant 6 ans et/ou 9 ans, et à 1 % de la 10e à la 12e année.

Étant donné qu’il s’agit d’immeubles neufs ou à rénover, en comptant le temps des travaux la durée de vie d’une SCPI Pinel va de 14 ans à 17 ans. À l’issue, les gestionnaires peuvent décider de la vente de l’immeuble, les investisseurs cèdent ainsi leurs parts au repreneur.

Davantage de SCPI Pinel sur le marché

Le 30 juin dernier, la SCPI Allianz Domidurable 4 s’est ouverte aux nouveaux investisseurs. Elle est éligible au dispositif Pinel, et selon une source de boursorama.com, les parts achetées en juin dernier « donneront lieu à une réduction d’impôt sur le revenu de l’année 2016 ». Les parts sont émises pour une valeur de 833 €, plus une prime d’émission de 167 €, le ticket d’entrée est de 8 actions, soit un investissement minimum de 8000 €.

La SCPI Urban Vitalim suit elle-aussi le dispositif de défiscalisation Pinel. Son parc immobilier comprend un immeuble existant à Nancy (54), sur lequel des travaux de rénovation seront engagés. Il comprend également un ensemble en VEFA dans le centre-ville de Bordeaux, les particuliers intéressés ont jusqu’au 31 décembre pour investir. Le ticket minimum est de 5000 € pour 10 actions, prime d’émission incluse.

C’est au tour de Ciloger Habitat 5 d’augmenter son capital. Cette SCPI Pinel filiale de la Banque Postale et de CNP Assurances, a porté son choix sur un immeuble d’habitation à Villiers-sur-Marne (94), dont les logements seront loués en loi Pinel. Spécialiste du dispositif, elle gère déjà d’autres ensembles en région parisienne.

Investir dans une SCPI Pinel, attention à la surévaluation

Du fait de la rareté des biens et de l’abondance des aides d’État qui s’y attachent, les logements neufs sont plus chers que les logements anciens. Invariablement les parts de SCPI Pinel n’échappent pas à l’effet inflationniste. Tout d’abord il y a les frais d’achat, qui comme on l’a vu au paragraphe précédent peuvent dépasser 12 % du prix des actions.

Et pourtant les frais de notaire sont réduits sur l’achat d’un bien immobilier en VEFA, car les droits de mutation sont quasi nuls. Ainsi le prix des parts de SCPI Pinel peut être élevé, par rapport au rendement total que l’on pourrait en tirer. Ce rendement inclut le loyer versé par les gestionnaires, la remise d’impôt, les frais engagés et l’éventuelle plus-value au moment de la revente.

Un comparatif entre un investissement locatif physique et des parts de SCPI Pinel s’impose, afin d’en dégager la meilleure option selon les attentes de l’investisseur.

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