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Investissement locatif à Paris : un plafonnement des loyers pas si grave

Appartement avec vue sur la basilique du Sacré-Cœur, Paris
Les prix du m² continuent de flamber dans la capitale.

Les loyers vont être plafonnés à Paris à titre expérimental, mais à 20 % au-dessus d’une médiane déterminée par des relevés réels. Pas de quoi faire fuir les investisseurs locatifs donc, sauf peut-être du côté des quartiers les plus chers. Le plafonnement devrait être effectif au début du mois de juillet, suite à un arrêté préfectoral publiant le montant maximum des loyers. D’ici là voici un petit tour sur la rentabilité locative avant charges et avant impôt, offerte dans la capitale une fois que le dispositif sera en place début juillet.

Les loyers de l’OLAP pour référence

La mission du calcul du loyer médian a donc été confiée à l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), association à but non lucratif ayant reçu l’agrément du ministère du logement en décembre 2014.

Si l’OLAP propose déjà une carte des loyers à Paris, ceux qui serviront de référence pour le plafonnement tel que prévu par la loi ALUR seront plus précis. L’organisme a prévu de découper les 80 quartiers de la capitale (4 par arrondissement) en 4 catégories, correspondant chacune à l’ancienneté de l’immeuble.

Précisons que l’OLAP calcule une médiane, et non pas une moyenne comme le fait l’observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux). Ainsi la moitié des loyers se situe au-dessus de cette médiane, et la moitié en dessous.

Il s’agit toutefois d’une précision relative, car lorsque l’on consulte les montants des loyers sur le site de l’OLAP, on nous prévient que seuls 75 % sont payés dans la fourchette présentée. Qu’à cela ne tienne, cela suffit pour obtenir une idée de la rentabilité locative à Paris, une fois le plafonnement des loyers appliqués.

Investissement locatif à Paris : mieux vaut choisir les quartiers pas chers

Une fois que le plafonnement des loyers sera passé par là, il n’y aura que de faibles différences entre les quartiers prisés et les quartiers plus populaires.

Selon les notaires de Paris, les prix les moins chers de la capitale se trouvent dans le quartier de Pont de Flandre, dans le 19e arrondissement. On y trouve des logements anciens pour 5690 €/m², les prix sont d’ailleurs en baisse de -9,1 % sur 1 an.

Lorsque l’on consulte le site de l’OLAP, on y voit que le loyer médian d’un appartement de 2 pièces s’établit à 20,5 €/m². La valeur la plus basse est 18,4 €/m² et le plafonnement des loyers se situe à 20 % au-dessus de la médiane, soit 24,6 €/m².

Si l’investisseur loue au prix médian, il obtiendra une rentabilité brute avant impôt de 4,3 %. S’il ne trouve preneur que pour la valeur la plus basse, il obtiendra un retour de 3,7 %. En revanche s’il arrive à louer au niveau plafond, son rendement sera de 4,9 %.

Mais il risque d’être déçu s’il choisit des quartiers plus chics. À Saint-Ambroise dans le 11e arrondissement, les prix de l’immobilier ont évolué de +31 % sur 5 ans, pour s’établir aujourd’hui à 8290 €/m². Toutefois le loyer médian constaté par l’OLAP est de 24,5 €/m² pour les 2 pièces. Un investissement locatif dans ce coin de Paris permettrait donc un retour sur investissement brut avant impôt de 3,6 %.

Précisons que les rendements en question s’entendent hors charges de copropriété, et hors impôts. Précisons également qu’il ne s’agit que d’exemples, dans la réalité les prix des appartements peuvent être plus élevés et les loyers plus faibles.

Cela dit l’avantage de l’immobilier parisien est qu’il est cher, et que l’on peut ainsi obtenir un déficit foncier rien qu’avec les frais de notaire.

Investir dans le locatif avec déficit foncier à Paris, mais sans travaux

Partout en province les investisseurs cherchant à défiscaliser réalisent des travaux dans un appartement ancien. À Paris, s’ils choisissent d’acheter un deux-pièces de 40 m² à la Folie-Méricourt dans le 11e arrondissement, il leur en coûtera une médiane de 313 200 €. Sur ce montant les frais de notaire seront de 21 300 €. Avec un loyer médian de 11 376 €/an, l’investisseur obtient d’ores et déjà un déficit foncier, sans même tenir compte des autres charges d’exploitation.

Conclusion : le plafonnement des loyers reste dans la lignée des prix qui se pratiquent actuellement, et de toute manière la capacité de louer à 20 % au-dessus du prix médian permet encore au bailleur parisien d’être maître de son investissement.

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