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Portrait du colocataire pour investisseur immobilier suspicieux

Les colocataires ont des arguments séduisants à l'attention de l'investisseur immobilier.

Ce qui fait le plus peur à l’investisseur immobilier, c’est le locataire. Il faut le trouver facilement, il faut qu’il paye son loyer en temps et en heure, et qu’il prenne soin des lieux. Or justement ces 3 conditions sine qua non sont généralement réunies par le colocataire moyen, voici son portrait.

Le colocataire est une colocatrice

Un garçon a tendance à se sentir en sécurité lorsqu’il est seul, une fille a besoin de compagnie. C’est ainsi que le rapport de la FNAIM sur le marché immobilier au 1er semestre 2016, nous apprend que les colocataires sont à 64 % des femmes.

L’investisseur immobilier préférera sans doute louer à des étudiantes ou des salariées, beaucoup plus soigneuses que leurs homologues masculins.

En dehors de l’aspect social, la prédominance féminine au sein de la colocation n’a rien de surprenant au regard de leurs revenus, en moyenne 19 % inférieurs à celui des hommes (source : INSEE 2013). Et c’est sans surprise également que le sondage mené par l’institut IFOP, montre que 69 % des occupants sont venus à la colocation « par contrainte financière ».

Ils/elles peuvent ainsi se loger pour moins cher, et l’investisseur y trouvera un meilleur rendement locatif.

Le colocataire moyen recherche une colocation

Le sondage montre que 22 % des colocataires uniquement ont commencé par chercher un logement pour y habiter seul. Pour 49 % d’entre eux, et encore une fois pour des raisons budgétaires, la recherche s’est tout de suite organisée vers la colocation. Ils ne sont que 4 % à s’être adressés à un professionnel intermédiaire.

L’investisseur immobilier pourrait donc s’éviter une commission d’agence et utiliser les annonces de particulier à particulier, visitées par 20 % des occupants potentiels. Il serait également bien avisé de s’inscrire sur des sites Internet spécialisés, au travers desquels près de 2 candidats sur 3 vont effectuer leurs recherches.

Le colocataire moyen préfère les petits appartements

La série TV FRIENDS des années 2000, a laissé à l’investisseur immobilier une fausse idée de la colocation. Car contrairement à ce qu’il croit, il n’est pas nécessaire d’acheter un appartement de 6 chambres. Le sondage de l’IFOP pour la FNAIM montre que 62 % des colocations ne concernent que 2 personnes, qui dans 69 % des cas choisissent l’appartement.

Les 2 occupants se connaissent souvent au préalable, ce qui laisse la possibilité de louer vide ; dans 58 % des cas ils se chargeront de meubler. Toutefois l’investisseur immobilier pourra meubler lui-même comme 31 % de ses prédécesseurs, ce qui lui permettra de bénéficier de la fiscalité avantageuse du loueur meublé non professionnel.

Les surfaces vont de 51 m² à 70 m² pour 31 % des logements, et de 31 m² à 50 m² pour 23 %. En clair : le 3 pièces avec 2 chambres et une salle de bain WC ira très bien, ce type d’habitation est d’ailleurs présent dans 41 % des cas.

Toutefois le bailleur sera bien inspiré d’investir dans les grandes agglomérations de plus de 100 000 habitants. Ces dernières concernent 36 % des colocations, les occupants étant à 49 % des actifs, et à 30 % des étudiants.

Ils ont entre 18 et 24 ans (40 %), mais beaucoup se situent aussi dans la tranche des 25–34 ans (29 %). Et l’on trouve même des seniors de 50–64 ans (11 %).

Le colocataire moyen signe un bail, et apporte parfois une caution

L’encadrement législatif de la colocation a tendance à faire peur à l’investisseur immobilier. Et pourtant il est très proche de celui de la location individuelle.

Tout d’abord, le bailleur a la possibilité d’établir un seul contrat sur lequel chaque nom des colocataires apparaît, la FNAIM nous apprend que cette pratique se retrouve dans 57 % des colocations d’aujourd’hui. Lors du départ de l’un d’entre eux, il est courant que les occupants conviennent avec le propriétaire qu’ils rechercheront eux-mêmes un nouveau candidat, souvent parmi leurs connaissances. Cette solidarité évitera à l’investisseur d’entamer les recherches par lui-même.

Il a la possibilité de se couvrir contre les loyers impayés, au moyen de la caution solidaire. Dans cette configuration, il se tourne vers la personne caution dès le premier constat d’impayé de la part de son colocataire. Toutefois ces pratiques ne sont pas forcément répandues, l’investisseur immobilier a tout intérêt les imposer. Seuls 32 % des colocations incluent une caution solidaire pour chacun des colocataires.

Rappelons également que le bailleur a la possibilité de souscrire une assurance loyers impayés. Il ne pourra alors demander une caution, que si le colocataire est un apprenti ou un étudiant.

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