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Pouvoir d’achat immobilier en baisse de 20 % sur longue durée

Immeuble d'appartements neufs
Au bout du compte le faible coût du crédit diminue la capacité d'emprunt.

C’est maintenant au tour du CGEDD (Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable) de mettre en avant la baisse du pouvoir d’achat immobilier. En cause : la hausse des prix du m² par rapport à l’évolution des revenus des ménages. D’après le rapport, l’accession à la propriété n’est permis que par la faculté d’adaptation des banques.

20 % de pouvoir d’achat immobilier en moins

L’indice de la variation du prix des logements notaires/INSEE, affiche +3,2 % au 2e trimestre 2017. Pour autant les revenus des ménages n’ont certainement pas augmenté dans les mêmes proportions. Et si la croissance est annoncée à +0,5 % au 4e trimestre, le compte n’y sera pas non plus.

Depuis plusieurs mois déjà on constate un écart entre les prix de l’immobilier et les ressources des ménages. Pourtant d’après le CGEDD le phénomène n’est pas nouveau. Au 2e trimestre 2017, il est même 70 % au-dessus de sa moyenne de 1965 à 2000.

Les auteurs du rapport en concluent que les ménages français disposaient de 20 % de pouvoir d’achat immobilier en plus durant cette période. Cette tendance dure depuis 2008, son effet direct serait le rallongement de la durée des remboursements.

5 ans de crédit supplémentaire pour devenir propriétaire

Au 2e trimestre 2008 les ménages peuvent toujours acquérir le même logement qu’achetaient leurs parents entre 1965 et 2000. D’après les statistiques du CGEDD, ceci est notamment dû à l’adaptation des banques à la situation des emprunteurs. Les établissements financiers changent leurs standards, afin de satisfaire le désir des ménages de devenir propriétaire.

Mais cette adaptation n’est pas sans conséquences. Aujourd’hui les familles doivent s’endetter sur 20 ans, alors qu’elles empruntaient sur 15 ans en 2000.

Pour autant il convient de mesurer le coût du crédit avant et après. En janvier 2003 la Banque de France constatait un taux immobilier moyen a 5,03 %. En août 2017 la barre descend à 1,66 %. Pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, cela équivaut à une différence de -83 000 € sur le coût du crédit.

L’argent pas cher fait monter les prix

Depuis plusieurs trimestres déjà, le coût du crédit français est le plus bas de la zone euro. Le taux de prêt à la consommation moyen à même battu 2 fois son record à la baisse en 4 mois. Dans ce contexte l’argent devient moins cher, et davantage de ménages peuvent acheter. En conséquence l’inflation gagne +1,1 % en 1 an, ce qui est un signe de bonne santé pour l’économie en général.

En revanche l’argent pas cher a davantage affecté le marché du logement. À la fin du mois d’août 2017, les notaires avaient enregistré 934 000 ventes immobilières sur les 12 derniers mois. On a ainsi vu plus d’acheteurs que de vendeurs sur le marché. Invariablement les prix ont monté, mais le sommet pourrait avoir été atteint.

Car entre-temps les taux bancaires sont légèrement remontés, même s’ils ont fait une pause depuis 2 mois. La Banque Centrale Européenne a annoncé la fermeture progressive du robinet, ce qui ne va pas manquer de rendre l’argent plus cher.

Les prix des logements devront alors se stabiliser, voire baisser afin de maintenir le dynamisme. Il serait toutefois hasardeux d’avancer que le pouvoir d’achat immobilier des ménages va s’améliorer. S’il ne se dégrade pas, tout le monde s’en contentera.

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