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Le prêt immobilier va-t-il devenir plus dur pour les bas salaires ?

mise à jour: 7 février 2018
Pouvoir d'achat immobilier des 35 à 45 ans.
Devenir propriétaire, le rêve des jeunes couples.

Jusqu’à présent les banques avaient chouchouté les ménages aux revenus moyens, en leur accordant des prêts immobiliers à de bonnes conditions. Mais les aléas des marchés financiers font qu’elles le peuvent de moins en moins. Les chiffres du mois dernier le prouvent, les taux augmentent pour les moins bons profils.

Les taux des prêts immobiliers ne diminuent pas pour tout le monde

À la surprise générale, les taux immobiliers continuent de baisser depuis 5 mois. D’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, la moyenne descendait de 1,51 % à 1,49 % le mois dernier. Pour mesurer ces évolutions, l’observatoire classifie l’ensemble des emprunteurs en 4 groupes.

Le 1er groupe est celui des meilleurs profils, ceux qui disposent du meilleur apport personnel, du plus faible taux d’endettement futur, et d’une bonne stabilité professionnelle. À l’inverse le 4e groupe comprend ceux qui finiront très près des 33 % de taux d’endettement maximum, et qui disposeront du minimum de reste à vivre.

Les chiffres montrent que les taux immobiliers ont fortement baissé sur 20 ans pour les emprunteurs du 1er groupe, généralement ceux aux salaires les plus élevés. En décembre ils obtenaient 1,23 % de moyenne, en janvier ils ont bénéficié de 1,18 %.

Pour ceux du 4e groupe c’est tout le contraire. Alors qu’ils obtenaient leur crédit immobilier à 1,85 % sur 20 ans en décembre, leur taux monte à 1,86 % en janvier. Une faible différence certes, mais qui veut tout dire de ce qui attend le public les prochains mois.

Différence de taux immobiliers selon les revenus des emprunteurs
Source : observatoire CSA/Crédit Logement parution de février 2018.

Le prêt immobilier pourrait être plus cher pour les bas salaires

Par tout un mécanisme de réactions économiques, le rendement des Obligations Françaises à 10 ans (OAT 10 ans) conditionne les taux immobiliers. Lorsque ce rendement augmente, le crédit à l’habitat des particuliers devient plus cher.

Or après avoir progressivement remonté de 0,6 % à 0,9 %, le rendement vient de dépasser les 1 % pour la 1ère fois depuis mars 2017.

Un signe clair d’une possible remonté des taux d’emprunt, dont les ménages aux salaires les plus faibles pourraient bien pâtir. Ces derniers pourraient effectivement perdre de la capacité de remboursement, augmentant leur risque de défaut de paiement.

Aussi injuste que cela puisse paraître, les ménages les moins riches se voient attribuer les taux de prêt immobilier les plus élevés afin de compenser ce risque.

Leur salut pourrait toutefois venir de la stabilisation des prix du m². Depuis quelques mois le marché observe l’essoufflement de la hausse des prix des logements, même en région parisienne. Les propriétaires souhaitant vendre pour acheter pourraient devoir abaisser leurs ambitions, s’ils veulent trouver preneur.

Le prêt à taux zéro, ce cadeau empoisonné

L’État propose un prêt immobilier à taux zéro (PTZ), disponible aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ce dispositif permet alors de financer jusqu’à 40 % du prix du logement, en ne remboursant que le capital, sans verser d’intérêt.

Toutefois après une énième révision en 2018, Le PTZ en zone tendue, c’est-à-dire dans les grandes villes et leurs agglomérations, n’est disponible que pour l’immobilier neuf. Or les programmes des promoteurs peuvent être 30 % plus chers que les logements bâtis.

Ainsi sur la métropole de Lyon, un appartement ancien de 4 pièces avec parking coûte en médiane 2950 €/m² (source : notaires). Ce même logement revient à 3790 €/m² s’il est neuf.