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Prêt relais : pourquoi la banque vous en donne le moins possible

Il est possible, grâce à un crédit relais, d’acheter un nouveau logement sans avoir encore vendu celui que l’on occupe. Pour ce faire, la banque calcule ce que l’emprunteur pourra tirer de la vente de son habitation actuelle, et en déduit l’apport disponible. Elle prêtera le reste, sur lequel l’emprunteur paiera des intérêts. C’est pour cette raison que les banques ont tendance à minimiser le montant de l’apport dans le calcul d’un prêt relais.

L’apport du prêt relais

Dans un prêt relais, l’apport est une somme que la banque crédite sur votre compte, afin que vous l’utilisiez pour l’achat d’un nouveau logement. Plus l’apport est élevé, moins les mensualités de votre nouveau crédit immobilier seront élevées, et ce durant la période de relais.

En clair, entre le moment où vous souscrivez un crédit relais et celui où vous vendez votre ancien logement, vous allez devoir payer la banque. Plus l’apport qu’elle vous octroie est élevé, moins vous la payez.

Le décor est planté, il est évident que l’intérêt de l’établissement financier prêteur est de vous procurer le moins d’apport possible.

Le calcul de l’apport du prêt relais

Sur la valeur marchande du logement que vous vendez, la banque considère que vous n’en récupérerez que 70 %. Elle se dote ainsi d’une marge de sécurité au cas où vous seriez forcé de casser les prix pour vendre.

À partir de là, il existe différentes méthodes de calcul pour déterminer le montant de l’apport. Voici 2 des plus utilisées, sachant que votre banque pourrait appliquer un autre mode de calcul.

Pour une habitation estimée à 300 000 €, sur laquelle le propriétaire doit encore 90 000 € et en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé, on obtient :

  • Un apport de 125 000 € avec un relais sur le montant net vendeur (relais sec).
  • Un apport de 140 000 € avec un relais sur la valeur acquise (relais sec).

Trouver une formule qui vous laisse un apport important est primordiale, car un prêt relais coûte cher.

Le coût du prêt relais

La souscription d’un crédit relais, implique des frais :

  • Intérêts intercalaires.
  • Garanties sur la ligne de crédit relais.
  • Pénalités de remboursement anticipé.

En conséquence, si votre appartement vaut 150 000 €, et que vous avez encore 40 000 € à rembourser, vous n’aurez PAS la différence de 110 000 € en guise d’apport. Lorsque l’emprunteur se rend compte de tous ces frais, il est généralement trop tard.

L’importance de la durée du relais

Plus il se passe de temps entre le moment où vous souscrivez votre ligne de crédit relais et celui où vous vendez votre ancien logement, plus vous allez perdre de l’argent.

Car il s’agit bien de cela : les intérêts intercalaires que vous paierez sur votre ligne de relais ne sont pas de l’amortissement de capital, mais plutôt une sorte d’agio.

Prenons l’exemple d’un appartement de 220 000 €, avec un capital restant dû de 90 000 €, que le propriétaire souhaite vendre pour acheter une maison à 300 000 €, avec un taux nominal de 3,5 %, plus assurance pour 0,36 %.

Il souscrit un crédit relais sur le montant net vendeur et emménage tout de suite dans sa nouvelle maison. Il va payer 4 683 € de frais, en comptant les pénalités de remboursement anticipé ainsi que les garanties.

Admettons qu’il mette 8 mois à vendre son appartement, en tout il aura payé 4 120 € d’intérêts intercalaires.

En comptant 4 683 € d’intérêts, ce prêt relais lui aura coûté 8 803 €. Autant de dépenses qui viennent amputer la plus-value immobilière.

Pour aller plus loin :

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