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Les prix de l’immobilier neuf pourraient (encore) augmenter

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Ensemble immobilier Villa Mermoz à Montpellier, promoteur Urbat

La loi de défiscalisation Pinel a permis à elle seule d’augmenter les ventes de logements neufs l’année dernière, grâce aux ménages investisseurs. L’arrivée du PTZ+ version 2016 et de ses 40 % de financement à taux zéro, devrait raviver l’intérêt des primo accédants. Seulement voilà, la raréfaction de l’offre pourrait faire encore augmenter les prix de l’immobilier neuf, d’ailleurs les chiffres semblent le confirmer.

La loi Pinel et le PTZ+ boostent la demande d’immobilier neuf

En 2015 les investisseurs ont tiré la construction vers le haut. Depuis son entrée en application en 2 temps au 1er octobre 2014 et au 1er janvier 2015, les professionnels de l’immobilier applaudissent la loi Pinel. Du nom de l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, ce dispositif de défiscalisation succéda à celui de l’ancienne–ancienne ministre du logement, Cécile Duflot.

Large remise d’impôt, 3 formules de mise en location et surtout la possibilité de louer l’appartement acquis à sa famille, ont suffi à vendre 49 564 logements neufs destinés à la location. Cela représente un bond de +43,8 % par rapport à 2014. Et heureusement, car dans un même temps les ventes à l’accession baissent de -1,7 %.

Toutefois en 2016 les promoteurs devraient faire beaucoup mieux que les 43 624 unités vendues à titre de résidence principale en 2015. Car depuis le 1er janvier dernier, le PTZ plus nouvelle version est entré en application. Il s’adresse à plus de ménages, mais surtout il permet de financer jusqu’à 40 % du prix du bien immobilier convoité.

S’il existe des plafonds de dépenses, dans l’une des nombreuses agglomérations de la zone B1 un ménage souhaitant acheter un appartement neuf à 230 000 €, recevra 92 000 € à titre de prêt gratuit de la part de l’État. Il devra ainsi emprunter 138 000 € avec un crédit payant, et apporter les frais d’achat de sa poche. Remboursé sur 25 ans à 2,5 %, cela donne des mensualités de 620 € seulement, jusqu’à la fin de la période de différé, qui peut aller jusqu’à 15 ans. Une fois passée cette période, le ménage remboursera le capital du PTZ+, sur une durée pouvant être étalée jusqu’à 25 ans.

Avec de telles conditions, il faut s’attendre à une forte poussée de la clientèle des primo accédants sur le marché de l’immobilier neuf. Seulement voilà, l’offre pourrait ne pas suffire.

La France ne construit toujours pas assez

Le Commissariat Général au Développement Durable comptait 107 358 logements neufs proposés à la vente au 4e trimestre 2014. Un an plus tard il n’y en avait plus que 99 124, soit une baisse de -7,7 % de l’offre.

De son côté la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) constate elle-aussi une baisse de l’offre commerciale. Au 4e trimestre il n’aurait fallu que 11,7 mois pour écouler tout le stock, contre 14,5 mois 1 an auparavant à la même époque.

La pénurie pourrait être particulièrement présente du côté des appartements neufs de 2 pièces. En 1 an il s’en est vendu 55 673, alors que 58 953 ont été mis en vente. En revanche il y aurait 33 % d’invendus du côté des 5 pièces.

Ce stock disponible pourrait justement limiter « les capacités de financement des opérateurs pour initier de nouveaux projets », selon les auteurs du rapport de la FPI.

Conséquence : les prix de l’immobilier neuf augmentent

Lorsque l’on regarde les chiffres à la loupe, on remarque de grandes irrégularités entre les surfaces. Si l’offre baisse généralement du côté des appartements neufs, elle progresse de +6,5 % pour les studios. Ces petites surfaces sont traditionnellement demandées par les ménages investisseurs, et les prix des T1 ont flambé au 2e trimestre 2015.

L’année dernière ces petites surfaces se sont vendues 3 % plus cher qu’en 2014, avec une moyenne de 4836 €/m². C’est beaucoup plus que les T3, dont les prix n’augmentent que de +0,6 % sur la même période, à 3692 €/m².

Du côté des maisons neuves, l’inflation la plus marquée se trouve dans le secteur des 5 pièces ou plus. Il faut désormais tabler sur un budget moyen de 315 000 €, ce qui est 4,6 % plus cher qu’en 2014. À l’inverse les prix des T4 baissent de -0,5 % en 1 an, pour s’établir à 246 000 €.

On notera toutefois l’énorme inflation survenues entre le 3e et le 4e trimestre, période au cours de laquelle les maisons neuves de 4 pièces se sont vendues en moyenne 11 000 € plus chères.

Les prix de l’immobilier neuf augmentent dans les grandes villes

Les logements collectifs neufs se vendent plus chers, particulièrement en région parisienne. La fédération des promoteurs constate une inflation de +2,1 % en Île-de-France, contre +0,7 % en province. Mais les villes ne sont pas toutes logées à la même enseigne. Partout où la demande est la plus forte, les prix grimpent.

En revanche quand les prix descendent le retour sur investissement s’améliore, c’est le cas à Lille qui permet une rentabilité locative brute de plus de 4 %.

Ce n’est pas le cas à Nantes métropole où les prix de vente des logements collectifs ont gagné +2,2 %, pour s’établir à 3822 €/m². À Montpellier c’est encore plus, il faut désormais tabler sur 3778 €/m² après une hausse de +3,8 %.

À cet prix il vaut peut-être mieux considérer acheter à Rennes métropoles. En 2017 la capitale de la Bretagne sera reliée à 1h30 de celle de la France, grâce à la LGV (Ligne Grande Vitesse). Les prix des appartements neufs n’y sont « que » de 3355 €/m², ils ont augmenté de +1,8 % en 1 an.

Construire plus pour faire baisser les prix des logements neufs

La règle de base de tout circuit économique est simple. Plus il y a d’offres, plus les prix plus baissent et vice versa. Ainsi pour éviter une trop forte inflation des prix de l’immobilier neuf, il faut rajouter des logements. Mais déjà un premier constat dressé cet été révélait le déficit du bâtiment. Or les derniers chiffres du développement durable sur la construction ne prêtent pas à l’optimisme.

Certes, à la fin octobre le nombre de permis de construire délivrés avait bondi de +3 % dans le logement collectif, et de +3,3 % dans l’individuel au cours des 3 derniers mois. Mais ces efforts devront être poursuivis tout au long de l’année 2016.

Car en vérité les municipalités ont autorisé la construction de 183 400 logements collectifs d’octobre 2014 à octobre 2015, ce qui est 2,6 % moins bien que sur la période précédente. Et pourtant au cours de ces 12 mois, les promoteurs avaient démarré la construction de 187 600 appartements neufs, une progression de +3,2 %.

Tout porte à croire que l’on construira encore moins en 2016, ce qui tombe mal à car la demande risque d’augmenter fortement.

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