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Le foncier plombe le prix de construction d’une maison neuve

Le prix de la construction d’une maison neuve varie en fonction du terrain, c’est bien connu. Mais l’association de consommateurs CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie) dénonce une inflation incontrôlée du foncier. Des parcelles peuvent se vendre 2 fois plus cher que d’autres au sein d’un même bassin économique, pour représenter jusqu’à 50 % du coût du projet.

Construire sa maison : le prix du foncier augmente de 60 %

L’enquête menée par la CLCV sur les prix des terrains constructibles entre 2006 et 2013, fait état d’une inflation supérieure à celle du coût de la construction. En 7 ans le prix du foncier aurait grimpé de +60 %, alors que pendant la même période le coût de la construction n’a augmenté que de +21 %. À la fin 2013 le foncier valait en moyenne 73 €/m², tandis que le m² de bâti s’établissait à 1244 €.

Mais les moyennes peuvent cacher de grandes différences, à l’image d’un terrain dans la communauté de communes du Pays Foyen (33) qui ne valait que 23 €/m² en 2013. Pourtant en 2006 le prix était à 9 €/m², soit une fulgurante augmentation de +164,66 % en 7 ans.

Faire construire sa maison neuve en bord de mer sur la côte basque nécessitera de débourser plus de 280 000 € pour l’achat d’un terrain. En revanche qui souhaite s’éloigner moins d’une centaine de km à l’intérieur des terres, trouvera du foncier pour moins de 140 000 €.

Le prix des terrains constructibles va du simple au sextuple

S’il existe des chiffres publics et fiables qui permettent de connaître les prix auxquels se vendent les logements anciens, une telle base de données n’existe pas pour le foncier. Ou tout du moins selon le rapport de la CLCV, ces chiffres sont disponibles uniquement pour l’Aquitaine et les Pays de la Loire.

On sait donc que le prix moyen d’un terrain constructible est de 57 €/m² en Aquitaine, mais les enquêteurs ont relevé jusqu’à 310 €/m² dans l’agglomération parisienne en 2013. Entre cette fourchette on peut acheter pour 125 €/m² en Languedoc-Roussillon, et plus généralement 215 €/m² en Île-de-France.

Mais il semble que le prix du foncier ne soit pas toujours déterminé par la proximité d’un bassin d’activité économique, ou par la qualité du réseau de transport local. Ainsi la CLCV a été enquêtée du côté de Libourne (33). Cette sous-préfecture de la Gironde comptait 48 938 ménages fiscaux en 2012, pour 44 480 emplois salariés (source INSEE).

Et pourtant selon l’association de consommateurs, pour faire construire sa maison dans la communauté d’agglomération du Libournais il faut compter 33 000 €, soit 31 % du coût de l’opération. Mais si l’on a le malheur de faire quelques km pour chercher à s’installer dans la commune du sud, le foncier coûtera 54 000 €, pesant ainsi 47 % du coût de la construction d’une maison neuve.

Mais le bilan n’est pas si morose pour qui prend le temps de chercher. L’enquête montre que sur les 118 territoires d’Aquitaine, 46 présentent des prix du foncier pesant entre 10 % et 19 % du coût de la construction. Seuls 5 des territoires hébergent un foncier tellement cher, qu’il pèsera pour plus de 50 % dans l’opération.

Construire une maison neuve plus chère, plus petite

Les particuliers désirant faire construire une maison individuelle ne sont pas les seuls affectés, les lotisseurs doivent eux aussi s’adapter. Ainsi les chiffres du commissariat général au développement durable montrent que le prix de mise en vente d’un lot moyen s’établissait à 243 200 € en 2006, pour atteindre 252 720 € en 2014.

Si l’augmentation n’est que de +4 %, cette limitation ne s’obtient qu’au prix de la réduction des surfaces proposées. L’enquête de la CLCV montre que les surfaces des terrains achetés baissent de -16,67 %. De 1332 m² en 2006, on descend à 1110 m² en 2013. Alors devant cette inflation les ménages abandonnent leur projet, ainsi les ventes de terrains constructibles ont baissé de -44 % en 7 ans.

Même les lotisseurs n’ont plus le moral. En 2006 ils avaient mis 19 668 maisons individuelles en vente, en 2014 ils n’en ont ajouté que 8300. Et invariablement l’offre diminue, l’année dernière les lotisseurs présentaient 10 444 maisons individuelles sur le marché, contre 15 362 en 2008.

Rien qu’au 2e trimestre 2015, les mises en vente ont baissé de -15,9 % par rapport au 2e trimestre 2014. Mais une lueur d’espoir subsiste pour les promoteurs sur le marché des maisons individuelles neuves de moins de 4 pièces. D’avril à juin les ventes ont augmenté de +10,5 %, grâce à un prix en baisse de -0,4 % établi à 239 000 € en moyenne.

Globalement les ventes de maisons neuves augmentent de +6 % en 1 an, alors que le prix s’ajuste de +0,8 % sur la même période, aujourd’hui à 250 000 € de moyenne.

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