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Les prix de l’immobilier neuf sont-ils responsables de la crise du bâtiment ?

En consultant le rapport trimestriel du Commissariat général au développement durable, on se rend compte que le prix de vente moyen d’un appartement neuf atteint aujourd’hui 3886 €/m². Au 3e trimestre 2005, il était de 2857 €/m², les prix de l’immobilier neuf ont donc augmenté de +36 % en 9 ans. À cette époque, le volume de réservation était de 24 583 unités, contre 17 136 aujourd’hui, soit une baisse du volume des ventes de 30 %. A priori on pourrait y voir une relation de cause à effet, et pourtant. En Île-de-France et en Rhône-Alpes les prix atteignent des sommets, alors que les volumes des ventes se comportent différemment.

Les prix de l’immobilier neuf s’envolent en Île-de-France

Prix du foncier aidant, c’est en région parisienne que les logements neufs sont les plus chers. Le rapport trimestriel de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) nous rappelle d’ailleurs qu’à partir du 3 pièces, les surfaces sont plus petites en région parisienne qu’en province. Là où le 5 pièces provinciale offre en moyenne 115,1 m², en Île-de-France les occupants doivent se contenter de 101,2 m².

Le rapport trimestriel du Commissariat général au développement durable, fait état d’un prix moyen de 4810 €/m², pour s’offrir un appartement neuf en Île-de-France. C’est près de 33 % plus cher qu’au 3e trimestre 2005 (3628 €/m²), or on observe justement une hausse de des ventes de 13 %  (3635 unités au 3e trimestre 2005, contre 4113 au 3e trimestre 2014).

Le prix moyen du m² neuf augmente de 26 % en Rhône-Alpes

Les appartements neufs en Rhône-Alpes sont passés de 2998 €/m² au 3e trimestre 2005, à 3764 €/m² au 3e trimestre 2014. Cela représente une hausse des prix de +26 % en l’espace de 9 ans, ce qui pourrait expliquer la chute des volumes de vente.

Car au 3e trimestre 2005, les promoteurs avaient vendu 3679 appartements neufs en Rhône-Alpes. Au 3e trimestre 2014, le résultat n’est que de 2714 unités, soit environ 26 % de ventes en moins. Difficile dans ce cas de ne pas y voir une relation de cause à effet, et les professionnels pointent du doigt le poids de la fiscalité sur l’immobilier neuf.

Même son de cloche du côté du marché des maisons neuves

En région parisienne

Une maison neuve vaut aujourd’hui en moyenne 325 342 € en Île-de-France, ce qui est moins cher qu’au 3e trimestre 2005 : 329 733 €. Toutefois il est bon de rappeler l’extrême volatilité du prix des maisons neuves en région parisienne.

Au premier trimestre 2008, elles valaient en moyenne 378 631 €. Le trimestre suivant elles avaient déjà perdu près de 5 %, s’établissant à 359 591 €. Alors que les prix étaient au plus haut, les promoteurs ont tout de même réussi à vendre 519 unités, contre 515 le mois suivant, alors que les prix avaient baissé. Voilà qui contredit la théorie de la relation prix/volume de vente.

D’ailleurs, au 3e trimestre 2014 on a enregistré 244 réservations, alors qu’au 3e trimestre 2005 les promoteurs avaient vendu 509 maisons neuves. À cette époque, le prix moyen était supérieur à celui d’aujourd’hui : 329 733 €.

En Rhône-Alpes

Retournons en Rhône-Alpes, où le prix moyen d’une maison neuve au 3e trimestre 2005 était de 248 774 €. Avec une moyenne de 308 100 € au 3e trimestre 2014, les prix ont augmenté de près de +24 % en 9 ans. À cette époque les promoteurs avaient enregistré 383 réservations, contre 231 aujourd’hui, ce qui représente une baisse des ventes de 40 %.

Et voilà qui réaffirme la théorie de la relation entre les prix de l’immobilier neuf et les volumes de vente…

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