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Prix des logements neufs : la faute aux politiques ?

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Les municipalités négocient âprement la construction de logements neufs sur leur territoire

Dans le secteur de Lyon, il faut compter 2790 €/m² pour un appartement ancien (source notaires), et 3740 €/m² pour du neuf (source promoteurs). Une différence de +34 % que l’on retrouve dans beaucoup de grandes métropoles, et qui pousse un cabinet de conseil à rejeter la faute sur le dos des politiciens locaux. Trop ambitieux, ces derniers seraient responsables de la forte inflation des prix des logements neufs.

Des municipalités trop gourmandes

Un promoteur cherchant à construire des logements neufs en petite couronne parisienne, doit s’attendre à débourser « entre 1000 et 2200 € par m² habitable », constate une étude commandée par le réseau d’experts Immo G Consulting. Au bout du compte le coût du foncier représente de 25 % à 45 %, pour des appartements qui se vendent « entre 3500 et 5 1000 € ».

Selon les auteurs du rapport, les promoteurs ne sont pas responsables du coût d’achat élevé de leurs programmes. « Il faut des terrains et des permis, 2 éléments clés qui échappent aujourd’hui aux lois du marché parce qu’ils sont entre les mains de l’État et des collectivités », martèle le directeur général du réseau, Jean-Michel Ciuch.

Car si les municipalités acceptent de libérer leurs terrains constructibles, elles sont intraitables en matière de négociation. Un immeuble de logements neufs ne leur suffit pas, elles veulent y ajouter des équipements d’urbanisation. En supplément les maires accordent plus facilement d’autorisations de construire des commerces et des bureaux, vecteurs d’activité économique.

Les prix des logements neufs bondissent au sein de mégaprojets

Le projet de l’éco quartier des Bassins à Flot de Bordeaux, devrait attirer 12 000 habitants d’ici à 2030. Mais le Le maire Alain Juppé n’a pas signé le permis de construire si facilement. Le candidat à la présidentielle de 2017 a obtenu un port de plaisance, une cité des civilisations du vin, des crèches, des écoles et des équipements sportifs. Au final le prix de vente des logements neufs au sein de ce futur paradis se monte à 4000 €/m², parking non compris.

À Lyon on va faire encore mieux. L’éco quartier Confluence accueillera 145 000 m² de logements neufs et 130 000 m² de bureaux. Les espaces publics comprendront de nombreux équipements, pour un investissement total de 1,165 milliards d’euros. Budget moyen pour s’offrir un appartement neuf dans ce nouvel environnement : 6000 €/m². Comptez 3600 €/m² pour les plus abordables, alors qu’ils coûtaient 2700 €/m² il y a 9 ans.

Les dispositifs d’État feraient bondir les prix du foncier

La mise en place de la loi de défiscalisation Pinel a permis d’augmenter de 50 % la vente de logements neufs aux investisseurs. C’est en tout cas ce qu’affirment les promoteurs au sein du compte rendu de leur activité de 2015. Mais pour le cabinet de conseil Immo G Consulting, il s’agit d’un cadeau empoisonné.

Car le dispositif de l’ancienne ministre n’est que le dernier d’une longue série : Robien, Borloo, Duflot… de sorte que l’attractivité des remises d’impôt aurait décuplé la valeur des terrains bâtis, et doublé celle des logements.

Et l’arrivée du prêt à taux zéro n’a pas arrangé les choses. Son élargissement à 40 % de participation gratuite au financement d’une résidence principale, « pourrait accentuer davantage encore les pressions inflationnistes sur le foncier ».

Des terrains à bâtir 3 fois plus chers dans les grandes métropoles

Seuls les promoteurs de tailles majeures peuvent espérer construire des logements neufs à Paris. Avec un budget « de 3000 à 6000 € par m² habitable », il leur faudra débourser 30 fois plus que s’ils devaient bâtir à Auxerre ou Mulhouse.

À Boulogne-Billancourt (92), aux portes de Paris, le rare foncier constructible coûte 2200 €/m² au moins. En revanche dès que l’on s’éloigne à Mennecy dans le sud de l’Essonne (91), le budget descend à 440 €/m².

Les écarts de prix se retrouvent même dans de grandes villes de province comme Clermont-Ferrand. Dans le centre le foncier constructible s’échange à 540 €/m², contre 330 €/m² en périphérie. À Marseille la différence va du simple au double, de 1080 €/m² au cœur de la ville, à 540 €/m² en proche périphérie.

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