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Prix du m² en Île-de-France : ce qui monte et ce qui descend

Marché de l'immobilier en Île-de-France
L'Île-de-France, un marché immobilier en pleine forme.

La note de conjoncture des notaires sur les prix de l’immobilier en Île-de-France est parue. On peut notamment y lire les projections, c’est-à-dire les prix du m² inscrits sur les les actes définitifs de ventes devant se signer entre février et avril 2018. On constate ainsi qu’une légère tendance à la baisse se confirme sur les maisons comme sur les appartements, mais pas partout.

Les prix des appartements montent en petite couronne

Les actes définitifs de ventes se signeront pour 4510 €/m² de médiane, entre février et avril 2018 sur toute la petite couronne. En 3 mois les propriétaires auront dû débourser 20 € de plus par m².

La hausse est d’ailleurs généralisée en proche banlieue, et sans surprise l’Ouest parisien est de plus en plus demandé. Dans les Hauts-de-Seine il faut désormais compter sur 5560 €/m² pour un appartement ancien, soit +30 €/m² de plus qu’il a 3 mois. Dans le Val-de-Marne la hausse n’est que de +10 €/m², avec un budget médian de 4340 €/m².

Les appartements anciens de la Seine-Saint-Denis restent les plus abordables. En ce moment les nouveaux propriétaires signent pour 3300 €/m², en hausse de +10 €/m² par rapport aux 3 derniers mois.

Les prix des appartements explosent à Paris

Peut-on y voir un effet du Brexit, poussant les exilés du business à s’installer dans la capitale française ? Peut-on y voir une dernière ruée sur les logements parisiens, au vu de la très probable remontée des taux d’emprunt  ? Peut-on y voir un effet du retour de l’économie française ?

Toujours est-il que les prix de l’immobilier deviennent complètement fous à Paris. Sur la période d’octobre à décembre 2017, les notaires constataient un prix d’achat médian de 9040 €/m² pour les appartements anciens. Cela représentait déjà une belle plus-value pour les petits malins qui avaient acheté il y a seulement 2 ans.

Désormais on n’arrête plus la flambée des prix du m² parisien. De février à avril les actes définitifs de ventes vont se signer à 9320 €/m². Oui vous avez bien lu, il s’agit d’une hausse de +3,09 % en 3 mois.

Sur le quartier de Pont de Flandre (19e), les prix ont même grimpé de +13,3 % en 1 an, désormais à 7280 €/m². Ce n’est rien par rapport au quartier des Halles (1er) qui affiche +21,1 % en 12 mois, pour un budget médian de 12 070 €/m².

Les bonnes affaires restent peut-être du côté du quartier de La Gare (13e), qui propose des appartements à 7220 €/m², en évolution de seulement +1,1 % sur 5 ans.

Prix des appartements à Paris, source notaires.
Source Base BIEN – Notaires Paris – Ile-de-France.

Les prix des appartements baissent en grande couronne

À quelques stations de RER, on trouve des logements beaucoup plus abordables et dont les prix du m² sont en baisse. En 3 mois les appartements anciens ont perdu -30 €/m², pour un budget de 2930 €/m² de février à avril 2018.

Les moins chers d’entre eux se trouvent désormais dans l’Essonne, où 2540 €/m² de médiane suffisent après un recul de -40 €/m². En Seine-et-Marne les appartements anciens s’achètent à 2560 €/m², soit 30 €/m² de moins qu’il y a 3 mois. Le recul est de la même ampleur dans les Yvelines, où il faudra compter sur 3730 €/m² pour devenir propriétaire, ce qui est 30 €/m² moins cher que d’octobre à décembre 2017.

Les projections des notaires ne sont pas disponibles pour le Val-d’Oise. Toutefois au 4e trimestre le prix médian d’un appartement ancien s’établissait à 2660 €/m².

Parmi les grandes villes de la grande couronne francilienne, c’est à Corbeil-Essonnes que l’on observe la plus importante baisse des prix du m². Les appartements anciens atterrissent à 1890 €/m², après un recul de -6,3 % en 1 an.

En 2020 Maisons-Laffitte sera dotée de la ligne RER E, qui emmènera les voyageurs au nord de Paris, jusqu’au fin fond de la Seine-et-Marne. En 2030 un nouveau schéma de RER A sera mis en place afin de renforcer la ligne actuelle. Ces nouveaux équipements du Grand Paris attisent l’intérêt des particuliers. Les prix des appartements anciens ont ainsi gagné +3,7 % en 1 an, pour un budget médian de 4520 €/m².

Les prix des maisons baissent (presque) partout

En petite couronne francilienne

Au 4e trimestre 2017 les maisons se vendaient en médiane à 358 500 € en petite couronne. De février à avril 2018 la barre descend à 352 000 €, tirée vers le bas par 2 départements.

Dans le Val-de-Marne les transactions descendent de -6100 €, à 349 000 €. En Seine-Saint-Denis le budget diminue de 7400 €, désormais à 264 400 € pour un meilleur pouvoir d’achat des franciliens.

On citera notamment un montant de ventes en recul de -8,6 % à Noisy-le-Grand, où les nouveaux propriétaires ont dépensé 354 300 €. En revanche l’engouement continue pour Clamart, qui réclame désormais un budget de 633 200 € pour une maison ancienne, après une poussée de +7,3 %.

En grande couronne francilienne

Prix des maisons en Île-de-France, source notaires
Source Base BIEN – Notaires Paris – Ile-de-France

La baisse des prix des maisons anciennes semble se calmer en grande couronne. Le montant médian des transactions ne descend que de -100 €, établi en ce moment à 279 600 €.

Par ailleurs le budget repart à la hausse en Seine-et-Marne, gagnant + 1600 € en 3 mois. Les nouveaux propriétaires signent désormais pour 237 100 €. À l’inverse les prix diminuent dans tous les autres départements de la grande banlieue. Dans le Val-d’Oise les maisons anciennes se vendent à 273 800 € de moyenne, en recul de -500 €.

Dans l’Essonne la baisse est plus marquée avec -1300 €, pour des transactions à 282 600 €. L’ajustement et de même ampleur dans les Yvelines. Après un recul de -1200 €, le prix médian des maisons anciennes s’établit à 366 800 €.

Parmi les grandes villes d’Île-de-France, c’est à Corbeil Essonne que les prix des maisons sont les moins chers. Le budget des acheteurs du 4e trimestre 2017 se limite à 223 000 €, en légère hausse de +0,6 % en 1 an.

Il y a peut-être également de bonnes affaires à réaliser à Poissy. Après un recul de -0,4 %, le prix médian des maisons anciennes s’établit à 345 000 €.

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