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Découvrez le prix d’un studio neuf en Île-de-France

mise à jour: 14 décembre 2018
Programme immobilier en région parisienne
Photo crédit : Cogedim, domaine Les Cerisiers, Alfortville (94)

Plus un logement est petit, plus il revient cher au m². Cette conséquence directe de la loi sur l’offre et la demande se vérifie particulièrement sur le prix des studios neufs en région parisienne. Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) montrent même que ces petites surfaces peuvent dépasser le plafond de la loi Pinel.

Prix d’un studio neuf en Île-de-France : 5859 €/m² sans parking

La synthèse des prix de l’immobilier neuf compilée par la FPI, confirme que plus un logement est petit, plus il est cher.

En Île-de-France les studios neufs ont gagné +1 m² de surface, mais coûtent 17 379 € de plus. Au 3e trimestre 2017 il fallait compter sur 164 250 €, tandis qu’au 3e trimestre 2018 le prix de vente d’un studio neuf en Île-de-France monte à 181 629 €. L’année dernière les nouveaux occupants s’installaient dans 30 m², cette année ils auront 31 m² à leur disposition.

Faites le compte, on obtient ainsi 5859 €/m², sans parking et peut-être avec des espaces verts si l’on choisit bien son emplacement.

Le rapport de la FPI apporte des précisions importantes sur les prix des appartements neufs, selon la localité. On apprend ainsi que le prix moyen d’un appartement neuf en Île-de-France s’établit à 5060 €/m², toutes surfaces confondues.

Mais ce chiffre contient les données relatives à Paris, où les programmes des promoteurs dépassent facilement 10 000 €/m². La FPI note que le prix moyen d’un appartement neuf est de 4210 €/m² sur la grande couronne, et de 5660 €/m² sur la zone centrale.

Acheter un studio neuf en loi Pinel en Île-de-France ?

D’après ce même rapport, les ventes d’appartements neufs à investisseur en Île de France chutent de -16 % au 3e trimestre 2018. Les ménages qui achètent pour louer représentent 38 % des ventes, bien en dessous de la moyenne nationale.

Car en 2017 les investisseurs étaient responsables de 54 % des ventes d’immobilier neuf. Mais il faut préciser que dans le reste de l’Hexagone, les prix sont en dessous du plafond imposé par la loi Pinel.

L’intérêt d’acheter un appartement neuf pour le louer est de bénéficier des remises d’impôts de la loi Pinel. Le cadeau fiscal se monte à 2 % du prix du bien acquis par an pendant 6 ans ou 9 ans, puis passe à 1 % de la 10e à la 12e année.

Toutefois cette remise se limite à un plafond de 5500 €/m². La défiscalisation Pinel ne peut donc pas s’appliquer sur la totalité du prix de la plupart des studios neufs de la région parisienne.

Investir dans un studio neuf en grande couronne francilienne

La bonne nouvelle pour les candidats investisseurs, est que l’Île-de-France comporte un très bon réseau de transport, quoi qu’on en dise. La mobilité va notamment grandement s’améliorer avec l’arrivée du Grand Paris à l’horizon 2030. Toutefois des opportunités existent déjà, notamment à Cergy.

Ville étudiante dotée de 2 gares RER, l’une à Cergy-Pontoise, l’autre à Cergy Saint-Christophe, reliant le cœur de Paris en 45 minutes, l’aire urbaine a de quoi séduire.

Au hasard de recherches sur Internet, nous tombons sur un Éco-quartier livrable au 3e trimestre 2021. La plupart des studios neufs proposés font 31 m², les prix démarrent à 131 000 €.

Dans cet exemple le logement reviendrait à 4225 €/m², en-dessous du plafond Pinel. L’investisseur pourrait donc défiscaliser sur la totalité du prix de vente, bénéficiant ainsi d’une remise d’impôt annuelle de 2620 €.

Cergy se trouvant en zone A le loyer ne pourra pas dépasser 12,50 €/m² ou 387 €/mois (avant application du coefficient multiplicateur à la discrétion du propriétaire bailleur). Cela donne un rendement brut avant remise d’impôts et charges d’environ 3,4 %.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer