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Ces prix et taxes qui empêchent les moins riches d’accéder à la propriété

Pour devenir propriétaire, c'est l'épargne qui fait la différence.

Le dernier rapport de la DREES sur les déséquilibres face à la propriété immobilière, va faire parler de lui. Des députés en costume vont s’invectiver, dans un contexte de problèmes sociaux tendus. Au final tous se désintéresseront de ce problème trop grand pour eux, car ce sont en fait les taxes et les prix du m² qui empêchent les classes moyennes d’accéder à la propriété.

Les revenus augmentent moins vite que les prix de l’immobilier

Note : les chiffres ci-dessous ont été obtenues en consultant les bases de données de l’INSEE.

Le facteur prix tient sa source dans la bonne vieille loi de l’offre et la demande. Depuis 1975, le nombre de ménages français grossit de +1,24 % par an, alors dans un même temps que le parc de logements s’agrandit au rythme de +1 % par an. S’ensuit invariablement un déficit en résidences principales, qui se traduit logiquement (et malheureusement) par une inflation.

Déjà en avril 2009, l’économiste Jacques Friggit constatait que « la croissance tendancielle du montant des transactions de logements anciens a été supérieure de 4,9% par an à celle des prix à la consommation et de 2,5% par an à celle du produit intérieur brut » entre 1967 et 2001.

Traduction : l’inflation sur les logements augmente plus vite que sur les biens de consommation, et dépasse même l’augmentation de la richesse nationale.

Tout irait bien dans le meilleur des mondes si les revenus des ménages suivaient cette évolution, mais il n’en est rien. De 2006 à 2012, l’indice du prix des logements neufs et anciens est multiplié par 1,14. Sur cette même période, l’indice du salaire horaire brut de base des ouvriers n’est multiplié que par 1,04.

Et le rapport de la DREES (Direction de la Recherche, des Étude, de l’Évaluation et des Statistiques) de conclure que 2 fois moins de revenus modestes ont pu accéder à la propriété entre 1988 et 2013. Alors que sur cette période, 1/2 fois plus des classes plus aisées du même âge ont pu devenir propriétaires.

Ces taxes qui empêchent les bas salaires d’accéder à la propriété

Grâce à la politique monétaire de la BCE (Banque Centrale Européenne), le crédit immobilier ne s’est jamais aussi bien porté. La moyenne des taux est descendue à 1,81 % en avril, et la production à bondi de +27,5 % en 1 an (source : CSA/Crédit Logement).

Pour autant les jeunes ménages ne peuvent pas accéder à la propriété en un claquement de doigt. Ils doivent amener au moins les frais d’achat de leurs propres deniers. Sur un logement ancien vendu 200 000 €, ces frais se montent aujourd’hui à 15 700 €, dont 11 613 € dus au Trésor Public.

C’est que les droits de mutation ont augmenté de 18 % depuis le 1er mars 2014. Il ne devait s’agir que d’une mesure provisoire, mais elle a finalement été pérennisée par l’article 116 de la loi des finances de 2015.

Face à cette montagne d’efforts personnels, les ménages les plus modestes se tournent vers la construction, qui ne comporte en guise de droits de mutation que des frais de publicité hypothécaire. Mais là encore la bonne vieille loi de l’offre et de la demande s’applique.

Du 2e trimestre 2014 au 4e trimestre 2015, Les données de l’INSEE nous montrent que l’indice des prix de l’immobilier neuf a grossi de + 2,7 %. Sur la même période, celui de l’ancien a diminué de -2,3 %.

Accéder à la propriété grâce à l’aide des parents

Les rapports des analystes économiques ne font souvent que résumer ce que le consommateur a compris depuis longtemps. L’étude de la DREES rapporte que « la part des 25-44 ans les plus aisés qui a reçu une donation ou un héritage au cours des quatre dernières années est trois fois plus élevée que celle des plus modestes ». Les dons représentent en moyenne 20 % du prix des logements convoités, et concernent 40 % des jeunes ayant récemment acheté leur logement.

Dans un précédent article nous mettions en avant la volonté des parents d’économiser pour aider leurs enfants à devenir propriétaire. Inévitablement, la capacité d’épargne des parents creuse l’écart entre les classes sociales.

Heureusement il existe des solutions comme le prêt immobilier à taux zero. Toutefois il est plus facile d’obtenir un PTZ+ dans un programme en VEFA, beaucoup plus cher que le bâti.

Acheter son logement coûte plus cher pour les moins riches

Les jeunes ménages choisissent les programmes neufs car les droits de mutation y sont 2 fois moins importants. En revanche le prix du m² peut être jusqu’à 30 % plus élevé !

Il faudra compter 199 280 € pour un appartement ancien de 80 m² à Lille. En comptant les frais d’achat, le budget total atteint 214 880 €, dont 11 567 € pour le Trésor Public.

Si les candidats acheteurs choisissent un programme neuf, pour la même surface il faudra compter sur un prix de 256 960 €. En comptant les frais d’achat, le budget total atteint 263 160 € .

Seulement voilà, ces fameux frais d’achat ne représentent que 6200 €. Ainsi le jeune ménage pourra plus facilement réunir cette somme afin d’obtenir son prêt immobilier. Conclusion : les taxes sur les droits de mutation et le manque d’offre dans la construction, obligent les salaires moyens à payer leur logement plus cher.

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