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Avez-vous le profil de l’investisseur immobilier ?

Faut-il de gros revenus et beaucoup d’épargne pour acheter du locatif ? Pas du tout, l’investisseur immobilier moyen n’est pas riche, il emprunte sur de longues durées et ne met pas un centime de départ. Voici son portrait dressé en 10 points, dans lequel beaucoup de ménages se retrouveront.

1- Salaire de l’investisseur immobilier

Selon l’étude publiée par le Crédit Foncier sur les motivations de l’investissement locatif, le salaire médian de l’investisseur s’établit à 67 500 €. Ainsi lorsqu’il s’agit d’un couple, chacun perçoit des revenus imposables nets de 2812,50 €.

L’étude souligne toutefois qu’environ 2/3 d’entre eux perçoivent des revenus mensuels supérieurs à 3500 €.

2- Son apport personnel : 0 €

Lorsque l’on achète pour louer, une partie des mensualités sera prise en charge par le loyer. Lorsque les taux d’emprunt sont particulièrement bas comment ce moment, cette rentrée d’argent suffit à payer les intérêts du prêt, la prime de l’assurance emprunteur, voir même une partie du capital. Le parc de logements français est vieillissant et insuffisant, ce qui place le bailleur en situation d’offreur.

La combinaison de ces facteurs porte les banques à accorder des prêts immobiliers locatifs sans apport.

Ainsi, le Crédit Foncier rapporte que 65 % des financements accordés au premier semestre 2015, l’ont été sans apport personnel. Seuls 9 % des ménages ont disposé d’un capital d’au moins 20 % du prix du bien immobilier convoité.

3- Montant de son investissement locatif moyen

Sur les 6 premiers mois de l’année, le Crédit Foncier note que l’investissement immobilier médian des ménages atteint 160 000 €. C’est 4 % de moins que l’année dernière, malgré la hausse du revenu moyen des personnes qui conduisent ce type d’opération.

Il reste que 22 % des achats locatifs ont été effectués au-delà de 200 000 €, et 12 % consistent même en des montants supérieurs à 250 000 €. Rappelons que les remises d’impôt accordées par la loi Pinel, ne s’appliquent que sur un investissement plafond de 300 000 € par foyers fiscal et par an, sur un prix d’achat de 5500 €/m² maximum.

La part la plus nombreuse et celle des biens immobiliers compris entre 100 000 € et 200 000 €, qui s’élève à 48 % en ce début d’année.

4- Son prêt immobilier : longue durée

L’investisseur immobilier a toujours eu recours au remboursement sur longue durée. Cependant le niveau exceptionnellement bas des taux d’emprunt, lui permet de rembourser sur 19 ans et 6 mois au 1er semestre 2015.

Si l’on considère que les taux moyens sur 20 ans tournent autour de 2,30 % pour le locatif, un crédit de 160 000 € déboucherait ainsi sur 240 mensualités de 833 €, assurance emprunteur non comprise. Notons qu’il ne s’agit que d’un exemple, dans la pratique certains obtiendront de meilleurs taux, notamment s’ils remboursent sur une plus courte durée, et s’ils disposent d’un important apport personnel.

5- L’investisseur immobilier est jeune

Si l’on devient propriétaire de sa résidence principale vers l’âge de 35 ans, l’étude du Crédit Foncier montre que c’est entre 45 ans et 46 ans que l’on devient investisseur. La tranche d’âge la plus représentative est celle des 40–50 ans, qui constituent 38 % de l’ensemble. Viennent ensuite les plus de 50 ans, dont la principale motivation est de préparer leur retraite, ils représentent 34 % des investisseurs immobiliers.

Mais l’on trouve également 24 % de la population âgée de 30 à 40 ans, et 4 % d’entre eux ont moins de 30 ans.

6- Il est rarement célibataire

Les couples sont les plus représentés, avec 59 % d’acheteurs mariés, 9 % en PACS et 6 % vivent en concubinage. Toutefois la part des célibataires se monte à 17 %, leur profil est généralement celui d’un CSP+, car ils doivent être capables de supporter à eux seuls les mensualités de leur logement, en plus de celles de cet investissement locatif.

Mais il existe également une part de locataire vivant seuls, qui deviennent investisseurs immobiliers simplement pour placer leur argent.

7- Il achète des appartements de petites surfaces

Depuis longtemps l’investisseur immobilier se tourne vers les appartements de petites surfaces, ce qui a tendance à faire monter les prix des studios neufs. Ils sont toutefois 10 % à préférer investir dans une maison neuve, ce qu’ils peuvent faire à partir de 230 000 €, selon les régions.

L’idée est intéressante car ils n’ont pas de charges de copropriété, ce qui signifie un rendement plus élevé. Les maisons attirent de jeunes familles le plus souvent en déménagement professionnel, qui correspondent à une catégorie de locataires sûrs et solvables.

Lorsqu’ils choisissent un appartement, 40 % des investisseurs immobiliers se tournent vers le T2. Le studio ne représente que 19 % des préférences, en médiane il obtiendra une surface de 42 m².

8- Il investit à la ville, pas forcément près de chez lui

Pour réussir un investissement locatif il faut être sûr de louer. C’est sans doute pour cette raison que 53 % des investisseurs choisissent d’acheter dans une grande ville. La solution des destinations touristiques à la mer n’est retenue que par 10 % d’entre eux, tandis que seuls 2 % se tournent vers la montagne.

Lorsqu’ils investissent dans un bien immobilier neuf, 49 % des ménages le font dans une autre région. Ils ne sont que 33 % à préférer acheter près de chez eux. En revanche lorsque leur choix se porte vers l’ancien, 68 % décident d’acheter proche de leur lieu d’habitation.

C’est en Île-de-France que l’investisseur immobilier jette son dévolu en premier, avec 20,5 % des dossiers réalisés dans la région. Les autres traversent la Loire, particulièrement vers les Midi-Pyrénées, qui concentrent 15,64 % des investissements locatifs. À noter également la belle performance des Pays de la Loire, qui concentrent 6,2 % de l’attention des ménages.

D’après le rapport trimestriel des promoteurs, Nantes Métropole réunit 70 % des ventes d’immobiliers neufs de la région.

9- Il veut payer moins d’impôts et préparer sa retraite

Les Français sont peut-être râleurs, mais ils savent trouver des solutions. Ils en ont marrent de payer des impôts, alors 54 % des investisseurs immobiliers choisissent un dispositif fiscal, Pinel ou déficit foncier.

Ils ne sont pas contents de leur retraite, alors ils se tournent vers ce qu’ils considèrent comme étant le meilleur moyen d’obtenir un complément de revenus. Ainsi 54 % des investissements locatifs dans l’ancien sont effectués pour améliorer une future pension de retraite. Cette proportion descend à 40 % dans le neuf.

Et justement face à toutes ces incertitudes, les parents pensent à leurs descendants. L’étude du Crédit Foncier montre que 32 % des investisseurs souhaitent transmettre un patrimoine à leurs enfants. Ils ont la possibilité de faire au travers de dispositions notariales, et en attendant ils peuvent même leur louer le logement acquis.

10- L’investisseur immobilier est satisfait de son achat

Qui a dit que les Français n’étaient jamais contents ? Tous biens confondus, 77 % sont satisfaits mais seuls 32 % des primo investisseurs sont prêts à recommencer.

Lorsqu’ils ont acheté du neuf, 52 % d’entre eux n’excluent pas la possibilité d’une revente. Cette proportion descend à 31 % lorsqu’ils ont acheté dans l’ancien. Il reste que dans un cas comme dans l’autre, 1/3 sont encore indécis.

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