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La promesse de vente unilatérale engage aussi le vendeur

mise à jour: 30 août 2018
Maison à vendre
Maison à vendre

Lorsque l’on se prépare à acheter un bien immobilier, on signe une promesse de vente. Cette promesse peut être unilatérale ou synallagmatique, c’est-à-dire n’engager qu’une partie ou engager les 2 parties. Une différence qui faiblit de plus en plus avec davantage d’obligation pour le vendeur, afin d’éviter les abus.

Promesse de vente unilatérale avec vente forcée

Jadis lorsque l’acquéreur et le vendeur tombaient d’accord ils pouvaient signer une promesse de vente unilatérale. Comme son nom l’indique, ce document n’engageait qu’une seule partie, à savoir l’acheteur.

Ce dernier versait au vendeur une indemnité d’immobilisation, souvent de 10 %. S’il se désistait, il perdait généralement sa mise à moins d’avoir inclus des clauses au sein du contrat. Quant au vendeur, il pouvait librement changer d’avis et décider de ne plus vendre. Il devait rembourser l’indemnité d’immobilisation, et si le contrat était bien fait il pouvait avoir à verser quelque indemnité.

Mais ce type d’avant-contrat était particulièrement prisé par les vendeurs souhaitant faire monter les enchères entre les acheteurs. Un propriétaire pouvait ainsi s’engager à vendre auprès d’un acheteur, puis finalement se désengager au profit d’un autre prêt à payer plus cher.

Depuis le 1er octobre 2016 c’est terminé, l’article 1124 du Code civil protège aussi l’acheteur immobilier. La promesse de vente unilatérale vaut engagement du vendeur, au cas où il se désiste l’acquéreur peut le forcer à vendre aux conditions décrites.

Ressemblance avec la promesse de vente synallagmatique

Un notaire conseillera généralement à l’acheteur de signer une promesse synallagmatique de vente, plutôt qu’unilatérale. C’est d’ailleurs le type de contrat privilégié, pour renfermer de fortes sécurités tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Car ce document oblige l’acheteur à acheter dans un certain délai, et le vendeur à lui réserver le logement durant ce même laps de temps.

Toutefois les notaires incluent des clauses de résiliation, à commencer par l’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier. Une disposition particulièrement importante pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Une promesse de vente synallagmatique peut également inclure un plafond de taux et de durée, que l’acquéreur ne peut pas refuser. Ainsi le vendeur se couvre contre ces acquéreurs qui signent leur avant-contrat histoire de voir.

En supplément de nombreuses clauses de résiliation sont ajoutées, telles que la non-conformité du logement convoité, ou encore les cas de perte d’emploi tant pour l’acheteur que le vendeur.

La durée d’une promesse de vente est couramment située entre 3 et 4 mois. Toutefois dans certaines zones les démarches administratives se sont multipliées, ce qui oblige les notaires à allonger le contrat.

Une promesse de vente pouvant se signer sur une nappe de table

Si l’acte définitif d’une vente immobilière doit se signer devant notaire, la promesse de vente peut se signer entre particuliers. Dans ce contexte il y a les vendeurs avertis et les acheteurs naïfs. Les premiers pourraient faire signer aux seconds un contrat n’incluant aucune clause de désistement.

Et pourtant l’acquéreur pourrait perdre son dépôt de réservation, s’il se trouve dans l’impossibilité d’acheter parce qu’il n’a pas obtenu son prêt immobilier. Et sa capacité de remboursement n’a rien à voir, des problèmes de santé peuvent l’empêcher d’assurer son crédit.

Dans la réalité la promesse de vente peut se signer devant notaire. Ce dernier étudie avec son client toutes les sécurités à insérer dans le contrat, en fonction de sa situation.

La promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, pourrait ainsi être annulée en cas de licenciement, absence de financement aux conditions décrites, ou de tout autre événement indépendant de la bonne volonté de l’acquéreur.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer