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PTZ+ 2016 : les primo accédants pourront-ils vraiment acheter de l’immobilier neuf ?

Le plafond de revenus pour avoir droit au prêt à taux zéro sera relevé au 1er janvier 2016, parfois même jusqu’à 8000 € en zone tendue. La mesure emblématique du nouveau PTZ+ est surtout le financement à 40 % du projet sans payer d’intérêts. Et il faudra au moins ça pour faire revenir les primo accédants, qui ne peuvent toujours pas acheter d’immobilier neuf pour une raison très simple : le prix.

Nouveaux détails sur les plafonds de revenus du PTZ+ 2016

Une publication de la direction de l’information légale et administrative lève un peu plus le voile sur l’élargissement du prêt immobilier à taux zéro en 2016. Comme annoncé, les plafonds de revenus sont rehaussés pour s’adresser à plus de familles.

Ceux qui en profiteront le plus sont les habitants des zones B. Aujourd’hui un couple avec 2 enfants résidant en zone B1 peut prétendre au PTZ+ si ses revenus annuels imposables ne dépassent pas 52 000 €, ce qui représente 2166 € net par personne et par mois.

À partir du 1er janvier 2016 le plafond de revenus sera rehaussé à 60 000 €. Ainsi un couple avec 2 enfants habitant en zone B1 pourra prétendre au dispositif, s’il ne gagne pas plus de 5000 €/mois 2.

Cette même famille en zone B2 voit sont plafond de revenus d’éligibilité passer des 48 000 € actuels à 54 000 €. Et ils ont grand besoin de cette aide, car les prix de l’immobilier neuf flambent en région parisienne.

Acheter de l’immobilier neuf en Île-de-France coûte cher

D’après le bilan de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 3e trimestre, 46 % des ventes d’immobilier neuf concernent l’achat résidentiel. Les 54 % sont le fait d’investisseurs, qui profitent du dispositif de défiscalisation Pinel et de ses larges remises d’impôt.

Les ventes à l’égard des accédants sont toujours en augmentation, mais cette progression marque le pas à +4,7 % au 3e trimestre 2015, contre +5 % sur les 6 premiers mois de l’année. Car le prix d’un appartement neuf en région parisienne a augmenté de +4,4 % au 3e trimestre. Il faut désormais compter sur 4868 €/m², contre 3628 €/m² en province.

C’est ce qui fait dire aux promoteurs que « le prix moyen trimestriel des logements, au niveau national, a augmenté : +0,5 % ». En vérité il s’est quasiment stabilisé à -0,1 % dans les régions, ce qui fausse la moyenne. En réalité acheter un logement neuf est difficile pour les jeunes couples en région parisienne, et la baisse de l’offre fait craindre davantage de complications.

Car même si l’offre commerciale augmente de +10,2 % par rapport au 3e trimestre 2014, la demande est telle que tout le stock disponible pourrait être écoulé en 11,8 mois. On ne construit donc pas assez, à titre d’exemple la FPI clame que « plus de 30 000 logements sont bloqués par des recours ».

Acheter de l’immobilier neuf grâce aux 40 % du PTZ+

Heureusement certaines municipalités font des efforts pour libérer du foncier, afin de faciliter l’implémentation de nouveaux programmes immobiliers. À Montfermeil (93), dans la grande couronne parisienne, un promoteur propose des appartements neufs T4 à 230 000 €.

Étant donné qu’il s’agit de la zone A, au 1er janvier 2016 un couple avec 2 enfants pourra obtenir un prêt à taux zéro si leurs revenus combinés ne dépassent pas 72 000 €/an. En partant du principe que les plafonds de coût sont maintenus tels quels, à 210 000 €, et qu’ils bénéficieraient d’un PTZ+ de 40 % du montant de l’opération, ils pourront donc emprunter 84 000 € sans payer d’intérêts.

Il leur faudra donc emprunter les 146 000 € restants, et payer les frais d’achat avec leur apport personnel, ce qui pourrait nécessiter une épargne de 11 500 €.

Le dispositif leur permettra de repousser les premières mensualités du PTZ+ au bout de 5 ans. S’ils obtiennent effectivement un crédit de 146 000 € sur 25 ans au taux immobilier actuel de 2,40 %, pendant les 5 premières années leurs échéances hors assurance seront de 758 €/mois.

Si comme il est prévu le remboursement du PTZ+ est étalé sur 20 ans, au bout de 5 ans ils devront commencer à rembourser le capital à raison de 350 €/mois. À ce moment leurs mensualités seront de 1100 €/mois.

Beaucoup de ménages se retrouveront dans cette configuration, il ne reste plus qu’à construire suffisamment pour satisfaire la demande. Et là, c’est une autre histoire.

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