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Quand le prêt immobilier à taux zéro peut servir d’apport personnel

Pour obtenir un prêt immobilier il faut une capacité de remboursement, une situation professionnelle pérenne, ainsi qu’un capital de départ. Ce pécule servira à couvrir des frais d’achat de l’ordre de 10 %, car très peu de banques prêtent à 110 % pour la résidence principale. Mais elles n’aiment pas non plus s’engager à 100 %, d’où l’avantage du PTZ+ qu’elles considèrent comme une forme d’apport personnel. L’élargissement du prêt à taux zéro dans l’ancien à toute la France est d’ailleurs une bonne nouvelle, les frais d’achat ne se portent que sur le prix de vente du logement convoité, ce qui diminue la nécessité d’un capital de départ, explication.

Le prêt immobilier à taux zéro sert d’apport personnel, mais…

Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, les banques sont frileuses à prêter exactement le montant du bien immobilier visé. C’est ce que l’on appelle prêter à 100 %, mais elles préfèrent 90 % ou moins, de manière à être plus certaine de récupérer leurs capitaux en cas de défaut de remboursement. C’est là où intervient le PTZ+, car en réalité l’emprunteur ne paye que le capital, le prêt à taux zéro étant gratuit par définition.

Dès le 1er janvier 2016 il pourra financer jusqu’à 40 % d’un projet immobilier, ce qui dans le cadre d’un logement à 200 000 €, pourrait représenter 80 000 €. Il ne restera donc plus à la banque que de prêter 120 000 € avec intérêts. Les mensualités du PTZ+ seront reportées de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon les cas. Ainsi pendant les 5 premières années, l’emprunteur commencera à rembourser uniquement le prêt bancaire payant.

Le risque de défaut est donc fortement diminué, les banques considèrent alors que le prêt immobilier à taux zéro est une forme d’apport personnel. Elles seront donc enclines à accorder un taux préférentiel sur ce genre de dossier.

Toutefois l’emprunteur devra toujours régler les frais d’achat avec sa propre épargne. Ces frais sont constitués des émoluments du notaire, des taxes sur les droits de mutation qui s’élèvent à 4,8 % dans l’ancien, ainsi que d’autres dépenses. Un acheteur jetant son dévolu sur un bien immobilier bâti devra prévoir de 8 % à 10 %, tandis que dans le neuf (VEFA ou CCMI) il lui faudra amener de l’ordre de 5 %.

Quand le PTZ+ dans l’ancien fait baisser l’apport personnel

C’est officiel, le PTZ+ pourra servir à financer un bien immobilier ancien dans toute la France, et ce dès le 1er janvier 2016. Jusqu’à présent il ne concernait que 6000 communes de la zone C, mais d’ici quelques mois il pourra servir aux jeunes primo accédants dans toutes les zones urbaines. Toutefois l’octroi d’un prêt à taux zéro pour acheter un logement ancien est soumis à une obligation de travaux. Les acquéreurs devront conduire des rénovations énergétiques, des agrandissements ou des aménagements correspondant à 25 % du coût global de l’opération.

En clair, un couple ayant un budget de 200 000 € devra viser un logement à 150 000 €, afin d’y effectuer au moins 50 000 € de travaux. Ils paieront donc les frais d’achat sur 150 000 €, ils auront donc besoin d’un apport personnel de 15 000 €. Si le PTZ+ leur avait permis d’acheter sans travaux, ils auraient dû viser un logement à 200 000 €, avec la nécessité d’un apport personnel de 20 000 €.

Les nouvelles règles permettront donc aux primo accédants d’obtenir in fine un logement bien isolé qui leur coûtera moins cher en facture énergétique, et pour lequel ils auront moins besoin de piocher dans leur épargne.

Le plus grand organisme de cautionnement de prêts immobiliers de France, est Crédit Logement. Au 3e trimestre la moyenne des apports personnels de ses clients s’établit à 51 000 € dans le neuf, et 56 000 € dans l’ancien.

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