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Prêt à taux zéro (PTZ) : acheter de l’immobilier neuf ou ancien ?

mise à jour: 25 octobre 2018

Le prêt à taux zéro de l’État (PTZ) peut financer de l’immobilier neuf ou ancien. Si les conditions d’éligibilité sont les mêmes pour l’emprunteur, le plafond de participation peut être de 20 % ou 40 % selon l’état. Voici le point sur les zones géographiques, les obligations de travaux et le montant qu’un ménage peut espérer.

Acheter de l’immobilier ancien avec un PTZ

D’après les statistiques de la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale), au 2e trimestre 2018 le montant moyen d’un prêt à taux zéro dans l’ancien était de 45 439 €.

Le PTZ est disponible pour les logements anciens jusqu’au 31 décembre 2019 dans toutes les zones géographiques. À partir du 1er janvier 2020, il ne servira plus que les zones B2 et C.

Il finance 40 % du montant de l’opération, avec des plafonds en fonction de l’emplacement et du nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Toutefois les propriétaires doivent effectuer des travaux représentant 25 % du coût total de l’opération. Attention, il ne s’agit pas de 25 % du prix de vente, mais bien de 25 % de l’opération totale.

Par exemple, si votre budget est de 200 000 €, vous devez faire pour 50 000 € de travaux, qui peuvent être :

  • Modernisation,
  • assainissement,
  • amélioration de la performance énergétique,
  • aménagement de surface habitable,
  • construction de surface habitable.

Le prêt à taux zéro dans l’ancien, s’adresse donc aux candidats acheteurs qui n’ont pas peur d’effectuer de lourds travaux. Il y a clairement un profond travail de recherche pour trouver le bon logement, mais l’opération pourrait en valoir la peine. Car les droits de mutation ne s’appliquent pas sur le coût des travaux, uniquement sur le prix du logement.

Lorsque ce type de projet est bien monté, les acheteurs pourraient avoir dépensé exactement la valeur marchande de cette nouvelle résidence principale, se donnant ainsi une chance de réaliser une plus-value rapidement.

Les bénéficiaires doivent répondre aux conditions générales, et notamment ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années.

Acheter de l’immobilier neuf avec un PTZ

D’après les chiffres de la SGFGAS, le montant moyen d’un prêt à taux zéro dans l’immobilier neuf était de 57 477 € au 2e trimestre 2018.

Le PTZ dans le neuf est disponible dans toutes les zones géographiques jusqu’au 31 décembre 2019. Toutefois à partir du 1er janvier 2020, il ne sera disponible que pour les zones A et B1.

Aujourd’hui son montant varie selon l’emplacement du bien immobilier convoité :

  • 40 % du coût de l’opération s’il est situé en zone A ou B1,
  • 20 % du coût de l’opération s’il est situé en zone B2 ou C.

Les banques aiment particulièrement financer de l’immobilier neuf, car elles ont des fiches sur les lotisseurs et les promoteurs. De plus les constructions sont garanties par un organisme financier externe, ce qui signifie que l’ensemble immobilier sera achevé même en cas de faillite du promoteur.

Toutefois pour acheter de l’immobilier neuf, même avec un PTZ, il est particulièrement nécessaire de calculer sa capacité d’emprunt.

Car les programmes peuvent être livrables jusqu’à 2 ans après la signature du contrat de réservation. Dans la pratique on en trouve en cours de construction, dont les clés sont prévues pour être remises dans quelques mois. On trouve également des appartements neufs achevés et non encore vendus, avec parfois des remises intéressantes.

Toutefois les meilleurs prix sont pour ceux qui commandent le plus tôt. Il n’est pas rare de réserver 2 ans à l’avance à 10 % en dessous du prix catalogue une fois le chantier commencé.

Les banques comprennent qu’il sera difficile aux acquéreurs de combiner leur loyer actuel avec les mensualités de leur prêt immobilier, elles accordent donc un prêt construction avec report d’échéance. Il est ainsi possible de ne payer que des intérêts intercalaires pendant toute la durée de la construction, voire même de repousser tout paiement jusqu’à la remise des clés.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer