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Investir en LMNP, rabot fiscal en vue ?

En ces temps de rigueur budgétaire, des bruits courent à propos de la possible réduction de l’avantage fiscal du statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Aujourd’hui un particulier possédant un logement qu’il loue meublé, bénéficie d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs. Toutefois selon une source du quotidien économique leséchos.fr, un coup de rabot pourrait se préparer en coulisses.

L’avantage fiscal de la location meublée

On considère qu’un propriétaire bailleur qui possède un bien locatif meublé, subit plus de charges qu’un autre qui loue nu. Le premier doit effectivement faire face à l’amortissement relatif à la dégradation du mobilier et des équipements d’électroménager. Ainsi le code des impôts permet au loueur meublé un abattement de 50 % sur les loyers perçus, contre 30 % « seulement » dans la location classique nue.

Dans la pratique, le loueur meublé non professionnel confie l’exploitation de son bien immobilier à une société, qui lui verse un loyer généralement trimestriel. Des programmes sont ainsi proposés par de grands acteurs, qui prennent en main la construction, la vente aux particuliers et l’exploitation. Les formules les plus connues sont les appartements à la mer ou à la montagne, dont les propriétaires peuvent profiter quelques semaines par an.

Cette solution présente plusieurs avantages, à commencer par l’absence du risque de défaut de paiement. Qui plus est le propriétaire ne supporte aucun effort pour trouver le locataire, ni pour encaisser les loyers. Cerise sur le gâteau, s’il achète dans un programme neuf il bénéficie d’une remise d’impôt de 11 % au travers de la loi Censi Bouvard.

Jusqu’à présent, l’investisseur en LMNP n’était imposé que sur la moitié des loyers versés par l’exploitant. Et bien d’après une information révélée par leséchos.fr, l’État serait en train de réfléchir à un possible coup de rabot.

Investir en LMNP, quel avenir si la fiscalité est rabotée ?

Le problème du parc immobilier français n’est pas l’offre de logements touristiques, mais bien de logements destinés à la résidence principale de longue durée. Ainsi diminuer l’avantage fiscal du LMNP pour l’aligner sur l’abattement de 30 % de la location nue, pourrait pousser certains ménages à se diriger vers l’investissement immobilier en loi Pinel. Car dans la pratique, acheter un appartement neuf dans une zone urbaine ou périurbaine coûte moins cher que d’acheter un studio à la montagne.

Il n’empêche que les programmes de résidences meublées sont peu nombreux, et il est bien difficile de prévoir que leur nombre diminuera en cas de révision de la fiscalité qui leur est propre. D’autant plus qu’il est possible d’investir en LMNP dans un EHPAD, or la France manque cruellement de logements médicalisés pour personnes âgées dépendantes.

Même constat du côté du marché des logements pour étudiants. D’après un rapport de l’État, ils étaient plus de 2,4 millions à la rentrée de 2013, pour seulement 680 000 places dans le parc immobilier (chiffres 2011). La demande est forte, l’investissement de départ peu élevé, et le rendement intéressant. Et quand bien même l’avantage fiscal du LMNP serait réduit, il resterait toujours l’argument de la mise en exploitation par un professionnel, synonyme d’absence de soucis pour l’investisseur.

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