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3 exemples de mauvais rachat de prêt immobilier

L’objectif d’un rachat de prêt immobilier est certes d’abaisser ses mensualités, mais ce n’est pas tout. Les emprunteurs ont un objectif précis, qui peut être de retrouver du pouvoir d’achat pour des dépenses, d’effectuer un investissement ou tout simplement d’emprunter davantage. Ainsi le nouveau contrat de crédit doit leur permettre de réaliser leurs projets futurs. Or, une signature trop rapide et ils pourraient devoir réviser leurs plans d’avenir. Voici 3 situations dans lesquelles les ménages auraient dû réfléchir avant de signer.

1- Quand on veut revendre

Attention aux pénalités de remboursement anticipé, leur présence fait que le rachat de prêt immobilier pourrait ne pas en valoir la peine. Car lorsque les signataires auront vendu leur logement, ils devront solder ce nouvel emprunt en cours. Là-dessus le prêteur leur facturera des indemnités, à titre de manque à gagner.

Ce qu’il faut faire : les emprunteurs doivent se projeter dans l’avenir et simuler le coût de l’opération à l’aide d’une calculatrice.

Exemple : Monsieur et Madame Martin avaient souscrits un crédit immobilier sur 20 ans. Le contrat initial prévoyait une levée des pénalités de remboursement anticipé au bout de neuf ans, car ils avaient prévu de déménager quand la famille se serait agrandie. À la septième année, ils trouvent un rachat de prêt immobilier pour les 13 années restantes. Sur les deux années pendant lesquelles ils continueront d’occuper leur logement avant de le revendre, ils économiseront 2000 € d’intérêts. Cependant le nouveau contrat n’inclut pas de levée de pénalités de remboursement anticipé. Deux ans plus tard, lorsque Monsieur et Madame Martin souhaitent vendre leur logement pour déménager, il se retrouvent à payer des indemnités pour 2500 €. Bilan de l’opération : une perte de 500 €.

2- Le rachat de prêt immobilier quand on on veut profiter des taux

Le but de tout rachat de crédit est d’abaisser les mensualités des emprunteurs. Mais attention, ce résultat n’est pas toujours gratuit. À vouloir des mensualités trop basses, on peut se retrouver avec une durée de remboursement à rallonge, et au final payer beaucoup plus d’intérêts.

Ce qu’il faut faire : tout rachat de crédit est précédé d’une offre en bonne et due forme. Ce document légal remis par le prêteur potentiel comporte le coût total de l’opération. Il précise également le nombre de mensualités, ainsi que la nature du taux. Les co-emprunteur doivent déterminer leur priorité : abaisser leurs mensualités à tout prix, ou simplement profiter des taux actuels ?

Exemple : Monsieur et Madame Henri ont un taux d’endettement de 25 % et n’ont aucun problème financier. Ils avaient souscrit un prêt immobilier pour un taux de 4 % il y a huit ans, pour une durée de 19 ans. Il leur reste aujourd’hui 11 ans de remboursement, et s’ils ne changent rien à leur financement, ils paieront encore 50 000 € d’intérêts. Aujourd’hui, ils pourraient obtenir 3 %, ce qui leur donnerait des mensualités de 1000 € au lieu de 1200 €. Pour gagner leur clientèle, un courtier en rachat de prêt immobilier leur propose des mensualités de 700 €. Monsieur et Madame Henri sautent sur l’occasion, et signent le contrat. Ils ne se sont pas aperçus que les remboursements ne se feront pas sur 11 ans, mais sur 20 ans, d’ou la faiblesse des mensualités. Quand ils auront fini de rembourser dans 20 ans, ils auront payé 80 000 € d’intérêts, soit une perte de 30 000 € dans l’opération.

3- Quand on veut emprunter par la suite

Commençons par rappeler que le taux d’endettement maximum accepté par les banques est 33 % des revenus imposables nets. Certaines sociétés de crédit vont monter jusqu’à 40 % lors d’une opération de rachat. Admettons que les emprunteurs souhaitent pour l’heure diminuer leurs mensualités en attendant des dépenses futures (études des enfants, investissement immobilier, etc.). Ils doivent faire attention à laisser suffisamment de marge dans leur taux d’endettement pour pouvoir réemprunter. Sinon, il leur faudra refaire un rachat de crédit, et re-dépenser les sommes nécessaires.

Exemple : Monsieur et Madame Jacques ont 1 prêt immobilier, 2 prêts-auto et 1 avance de trésorerie à rembourser, pour un taux d’endettement de 41 %. Ils effectuent un regroupement de crédits, et arrivent à 33 % de taux d’endettement. Six ans plus tard leur aîné va entrer dans une école privée pour suivre ses études. Monsieur Madame Jacques souhaitent emprunter, mais se voient répondre que leur taux d’endettement étant déjà au maximum, ils doivent procéder à une restructuration de crédits. Ils n’ont d’autre choix que de procéder, et de payer encore des frais d’hypothèque, des indemnités de remboursement et de nouveaux frais de dossier. S’ils avaient fait racheter leur prêt immobilier à hauteur de 20 % de taux d’endettement, ils auraient pu rajouter un prêt étudiant pour leur enfant sans plus de dépenses.

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