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Réduire ses impôts avec l’immobilier : neuf ou ancien ?

Chantier de construction d'immeubles neufs en centre-ville
L'État propose des remises d'impôt pour relancer la construction, faut-il en profiter ?

C’est aujourd’hui la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2015. Le contribuable paiera sa contribution en 2016, il est donc trop tard pour penser à réduire ses impôts de l’année dernière. En revanche il est temps de penser à sa facture fiscale à venir, et l’investissement immobilier neuf peut aider davantage que l’ancien. Toutefois la différence de prix est telle que le rendement à terme pourraient être à l’avantage de l’ancien, démonstration.

Réduire ses impôts avec l’immobilier résidentiel : les solutions

La loi Pinel sur les programmes des promoteurs

Depuis le 1er janvier 2015, tous les ménages, quels que soient leurs revenus, peuvent acheter un logement neuf, appartement ou maison, à destination du marché locatif. S’ils acceptent de louer en respectant un certain plafond, à des locataires dont les revenus respectent un certain barème, ils perçoivent une remise d’impôt égale à 2 % du prix du bien immobilier acquis.

Par exemple, s’ils achètent un appartement à 150 000 €, ils ont le droit de déduire 3000 €/an de leur facture fiscale. En admettant qu’ils en tirent un loyer de 4500 €/an, et en admettant qu’ils se situent dans la tranche d’imposition à 30 %, ils vont donc augmenter leur imposition de 1350 €. Dans cette configuration, on peut donc véritablement réduire ses impôts de 1650 €.

Prix Loyer* Impôt** Remise Pinel*** Économie d’impôt
150 000 €  4500 €/an 1350 €/an 3000 €/an 1650 €/an

* Soit 3 % de rendement brut. ** Si Tranche Marginale d’Imposition de 30 %.*** Si mise en location pendant 6 ans ou 9 ans.

Cerise sur le gâteau : ils ont le droit de louer à leurs ascendants et descendants, si les revenus de ces derniers ne dépassent pas le barème.

Logements anciens avec travaux pour déficit foncier

La seule loi de défiscalisation existant dans l’ancien, s’applique aux rénovations d’immeubles de caractère en zone protégée. Toutefois le législateur a plus d’un tour dans son sac, à l’attention de l’investisseur immobilier.

En premier lieu, dès lors que le logement convoité est destiné à la résidence principale, le propriétaire peut bénéficier d’un éco prêt à taux zéro ou d’un crédit d’impôt pour rénovation énergétique. Il peut ainsi, soit emprunter 30 000 € qu’il remboursera gratuitement, soit recevoir un chèque du Trésor public, correspondant à 30 % du montant des dépenses en équipement, dans une certaine limite.

Mais surtout, s’il s’inscrit au régime fiscal du réel simplifié, il pourra déduire tous les frais engagés dans l’exploitation de sa location. Entre les frais d’achat et le coût des travaux, il aura invariablement dépensé plus qu’il n’aura perçu durant la première année d’exercice.

Ce déficit viendra s’ajouter à sa base de revenus imposables, à hauteur de 10 700 € par an, jusqu’à absorption complète.

Par exemple, un appartement ancien acheté 150 000 €, implique des frais d’achat d’environ 10 %, soit 15 000 €. L’investisseur a la possibilité de les déduire de ses revenus locatifs. Admettons qu’il en tire 4500 € par an, il se trouve en déficit de 10 500 € (grossièrement schématisé, dans la réalité d’autres dépenses entrent en jeu). Admettons qu’il se trouve dans la tranche d’imposition de 30 %, ce revenu locatif lui provoque 1350 € d’imposition supplémentaire. Toutefois il retire les 10 500 € de son déficit foncier (soit une économie de 3 150 €), il va donc réduire ses impôts de 1 800 €, la première année uniquement.

Prix Loyer* Impôt** Remise déficit*** Économie d’impôt****
150 000 €  4500 €/an 1350 €/an 3150 € 1800 €

* Soit 3 % de rendement brut. ** Si Tranche Marginale d’Imposition de 30 %. *** 10 500 € x 30 % = 3150 €. ****Uniquement la première année.

Important : les exemples ci-dessus ne se basent pas les prix de l’immobilier réels, ils ne sont destinés qu’à expliquer les dispositifs au lecteur. 

Exemple d’investissement en défiscalisation à Aubervilliers (93)

La différence de prix entre un logements existant et un autre en état de futur achèvement, peut être telle que le programme neuf permettra de réduire ses impôts davantage.

Prenons l’exemple de la commune d’Aubervilliers (93), à quelques stations de métro de Paris. Elle fait partie de ces quelques villes de la petite couronne où les loyers Pinel sont les mêmes que les loyers moyens.

Au hasard d’Internet, on trouve un promoteur qui propose un appartement neuf 2 pièces à 185 000 €, pour 41 m², bien situé. Sur le site des notaires, on voit que le prix des appartements anciens s’établit à 2860 €/m² à Aubervilliers, soit un prix de 117 000 € pour la même surface ancienne. Le loyer est donc de 16,82 €/m² car le logement se trouve en zone A Bis. Un petit tour sur le site de l’Observatoire Clameur nous apprend que la moyenne est identique pour un T2.

Qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien, l’investisseur peut donc espérer un revenu locatif de 8265 €/an, ce qui lui augmentera sa facture fiscale de 2480 € s’il se trouve dans la tranche de 30 %.

S’il choisit le dispositif Pinel, il pourra donc réduire ses impôts de 1220 €/an, pendant 6 ans ou 9 ans.

S’il choisit d’acheter de l’ancien, avec des frais d’achat de 11 000 € déductibles, il pourra réduire ses impôts de 820 €, mais uniquement la première année.

Prix Loyer Impôts Économie d’impôt
Neuf  185 000 € 4500 €/an 1350 €/an 1220 €/an
Ancien  117 000 € 4500 €/an 1350 €/an 820 €

À première vue l’immobilier neuf est fiscalement plus intéressant, mais le calcul de l’investisseur locatif malin ne doit pas s’arrêter là.

Ne pas croire tout ce qui est inscrit sur la brochure, calculer le retour sur investissement par soi-même.
Ne pas croire tout ce qui est inscrit sur la brochure, calculer le retour sur investissement par soi-même.

Réduire ses impôts ne doit pas être le seul objectif

Si le choix de l’immobilier neuf est tentant grâce à l’importante remise d’impôt de la loi Pinel, pour autant l’aspect fiscal ne doit pas représenter le seul facteur d’un investissement locatif.

Reprenons notre exemple à Aubervilliers, et partons du principe que l’investisseur emprunte sur la totalité du projet, à 2 % sur 20 ans, hors assurance emprunteur.

S’il choisit l’immobilier neuf, en comptant 5 % de frais d’achat, le crédit lui aura coûté 235 600 €, capital et intérêt. En 20 ans il aura encaissé 165 300 €, sa remise d’impôt Pinel aura été de 38 850 € (21 % du prix sur 12 ans), mais il aura été imposé à 49 600 € supplémentaires.

Bilan : il aura réellement dépensé 80 050 € pour un appartement à 185 000 €, il aura donc multiplié son effort financier par 2,3.

S’il choisit l’appartement ancien, en comptant 10 % de frais d’achat, le crédit lui aura coûté 156 200 €, capital et intérêt. En 20 ans il aura encaissé 165 300 €, son déficit foncier lui aura permis une remise d’impôt de 3300 €, pour 49 600 € d’imposition supplémentaire.

Bilan : il aura réellement dépensé 37 200 € pour un appartement à 117 000 €. Il aura donc multiplié son effort financier par 3,14.

Prix Dépenses* Recettes** Rendement***
Neuf  185 000 € 284 600 € 204 150 € 2,3
Ancien  117 000 € 205 800 € 168 800 € 3,14

*Capital + intérêts + impôts. **Loyers + remise d’impôt. ***Valeur du patrimoine final par rapport à l’effort financier.

Conclusion : l’immobilier ancien apporterait un meilleur rendement à long terme.

Important : l’exemple ci-dessus ne tient pas compte du relèvement des loyers en fonction de l’IRL de l’INSEE, il ne tient pas compte non plus de l’éventuelle plus ou moins value immobilière. On ne prend pas non plus en compte les éventuels travaux retirer de rénovation. L’objectif est de proposer au lecteur une méthode de calcul de rentabilité sur le long terme.

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