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Regroupement de crédits à taux variable, pour ou contre ?

Aujourd’hui les taux immobiliers fixes sont très bas, mais avec un TEG à 2,29 %, les taux variables le sont davantage. Le regroupement de crédits dans cette configuration permet de diminuer encore plus ses mensualités, tout en écartant le risque d’une augmentation pendant encore peut-être 1 an et demi. Pourquoi : car la politique monétaire accommodante de la BCE (Banque Centrale Européenne) durera encore 18 mois, et avant cela il y a peu de chances pour que les taux remontent, tout du moins de manière significative.

Taux d’emprunt immobilier : variable vs fixe

D’après les statistiques des crédits aux particuliers de la Banque de France, en janvier le taux effectif moyen (TEG) pour les prêts variables à l’habitat était de 2,29 % contre 2,56 % pour les taux fixes.

Ils sont donc encore en baisse, comment en témoigne le taux d’usure de la Banque de France en vigueur, à savoir celui du dernier trimestre 2014. D’octobre à décembre les banques ont prêté en moyenne à 3,11 % (taux effectif global) à mensualités variables, contre 3,43 % pour les mensualités fixes.

Ils ne représentent toutefois qu’une faible partie du marché, la production s’établissant à 2,1 % en février selon les chiffres de l’Observatoire CSA/Crédit Logement.

Les prêts immobiliers à taux variable ont connu leur heure de gloire pendant le premier semestre 2004, lorsqu’ils atteignaient 22,1 % de la production globale. À cette époque les taux fixes avoisinaient les 4 %, toutefois cela ne suffit pas à justifier l’engouement car au 1e trimestre 2001 les taux immobiliers dépassaient les 5,5 %, bien que la formule des remboursements à mensualités variables ne représentait alors que 2 % du marché. L’explication du pic de 2004 tient donc davantage dans la politique des banques.

Malgré l’énorme attractivité des taux fixes classiques, le regroupement de crédits à taux variable avec prise de garantie hypothécaire reste intéressant pour certains ménages présentant un profil difficile.

Une manière de rassurer les banques

Les profils les plus difficiles à restructurer, sont ceux qui se trouvent dans une situation d’endettement, laissant peu de place au reste à vivre. Si aujourd’hui les conditions de marché permettent à pratiquement tous les accédants à la propriété ayant emprunté il y a 3 ans de renégocier leur taux (5,87 % de TEG au premier trimestre 2009), certains ménages se retrouvent avec des dettes de consommation en supplément de leur dette immobilière.

Dans certains cas même un TEG fixe ne suffit pas, les quelques dixièmes de points de base supplémentaires gagnés avec le taux variable suffisent à abaisser suffisamment les mensualités futures. Mais surtout, les banques apprécient la notion de risque, car elles auront loisir de moduler les mensualités en fonction de l’évolution des taux interbancaires, sans dépasser un plafond de sécurité.

Il arrive toutefois que la variabilité des échéances se retourne contre elles.

En clair : si leurs propres conditions d’autofinancement deviennent plus chères, elles pourront reporter ces différences sur les mensualités de l’emprunteur. Quant à ce dernier, il bénéficie a priori d’une quiétude d’esprit pendant au moins 18 mois.

L’emprunteur a le temps et la sécurité pour lui

La France n’est ni les États-Unis ni l’Espagne, ici les taux variables sont capés. Le contrat indique un plafond maximum au-delà duquel les mensualités ne pourront pas augmenter. Par exemple, une cape d’1 % signifie que le taux nominal ne pourra pas grimper de plus d’1 point.

En supplément la politique monétaire de la BCE vient apporter une opportunité intéressante. Depuis quelques jours, l’organisme a lancé un programme massif de rachat de dette souveraine auprès des banques, et ce pour les 18 prochains mois. Ces dernières vont donc se retrouver avec des liquidités dont elles ne savent quoi faire, et pourront ainsi emprunter et se prêter entre elles à des taux avantageux.

Pour preuve, l’indice EURIBOR qui mesure justement les taux auquel les 50 plus grandes banques européennes s’accordent des prêts entre elles sans garantie, n’a jamais été aussi bas depuis le début de l’année.

L’EURIBOR 3 mois (avec remboursement à 3 mois) est descendu à 0,021 % le 20 mars dernier, pas très loin du taux de refinancement de la BCE à 0,05 %. À titre de comparaison, l’année 2014 avait démarré à 0,284 %, l’année 2015 à 0,076 %.

Il est raisonnable d’anticiper que les taux interbancaires resteront bas, voire plus au cours des mois à venir, empêchant ainsi les mensualités des prêts hypothécaires à taux variable de remonter. Ce comportement devrait durer jusqu’à la fin du programme de rachat de la BCE, prevu pour la mi-2016. À moins que l’inflation n’ait suffisamment augmenté et le chômage suffisamment diminué, pour permettre à Mario Draghi de mettre un terme au dispositif.

De l’autre côté de l’Atlantique, la Fed américaine n’a toujours pas mis fin à son propre programme malgré la bonne santé de son économie. Une idée à creuser…

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