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Rendement moyen des SCPI en 2017 : 4,43 %

mise à jour: 20 décembre 2018
Rendement des SCPI
Certaines SCPI ont distribué plus de 6 % à leurs actionnaires en 2017.

Une fois de plus le rendement des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) aura surpassé tous les produits d’épargne. La moyenne s’est située à 4,43 % en 2017, avec une performance au-dessus des 5 % pour les stratégies diversifiées. Et pour ne rien gâcher la valeur moyenne des parts a progressé plus vite que l’inflation. Ce sera tout pour les bonnes nouvelles, car acheter des parts de SCPI pourrait devenir de plus en plus compliqué.

Rendement au-dessus de 5 % en 2017 pour les SCPI diversifiées

Les performances moyennes ont été calculées sur les résultats publiés par 79 SCPI sur un total de 84, opérant dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Le résultat a été publié par L’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), et repris par l’ASPIM (Association des Sociétés de Placement Immobilier).

En 2017 le rendement moyen des SCPI a atteint 4,43 %, en recul par rapport à 2016 comme on s’y attendait. La meilleure performance appartient aux SCPI diversifiées, qui ont rapporté 5,02 % aux actionnaires sur la valeur de leurs parts. Ce taux de distribution reste d’ailleurs inchangé par rapport à 2016.

Les SCPI spécialisées se placent en 2e position avec un rendement de 4,94 %, en recul de 13 points de base par rapport à 2016. Les SCPI de commerce affichent un rendement de 4,56 %, ce qui est 21 points de base moins bien qu’il y a 1 an. Les SCPI de bureaux se placent bonnes dernières avec un très honorable taux de distribution de 4,33 %, tout de même 23 points de base en recul par rapport à 2016.

Prudence des gestionnaires, poussée de la valeur des parts

L’ASPIM invoque 2 raisons pour expliquer la baisse de rendement des SCPI. La 1ère tient dans la prudence des gestionnaires, qui auraient raboté de -3,28 % la distribution des bénéfices en 2017. La 2e serait l’augmentation de la valeur des parts, qui contribueraient à creuser l’écart.

Car c’est l’autre bonne nouvelle pour les actionnaires : la variation du prix moyen de la part atteint +1,79 % en 2017. Un gain pour la valeur du patrimoine des actionnaires, à l’opposé des risques de perte de capitaux du financement participatif. De plus l’appréciation de la valeur des parts permet d’atténuer la baisse du taux de rendement.

Prenons l’exemple d’une part de SCPI à 100 €, ayant distribué 4,64 % en 2016 (moyenne officielle). Chaque détenteur a donc perçu 4,64 € par action il y a 2 ans. Si la valeur de l’action a augmenté de +1,79 % en 2017, elle vaut donc aujourd’hui 101,79 €. Si le taux de distribution a atteint 4,43 %, les actionnaires ont donc reçu 4,50 € par action.

Mais il ne s’agit que d’une moyenne tirée vers le bas par les SCPI de commerce, dont la valeur n’a gagné que +0,47 %. La meilleure performance revient aux SCPI spécialisées, dont les parts valent désormais +2,25 % plus cher. Suivent les SCPI diversifiées avec +2,27 %, et les SCPI de bureau avec + 2,02 %.

Acheter des parts de SCPI : un marché secondaire restreint

Si les banques prêtent facilement pour acheter de la pierre papier, trouver des parts à vendre n’est pas si facile.

Il existe 2 moyens de s’en procurer : attendre une augmentation de capital pour acheter des parts toutes neuves, ou en racheter à un actionnaire. Ce rachat s’effectue sur un marché secondaire, qui n’accueille que 2 % de l’ensemble des parts détenues.

C’est peu car il est conseillé de détenir ses parts de SCPI pendant au moins 10 ans afin d’absorber des coûts d’achat pouvant se monter à 10 %. Il reste que le marché secondaire a bien tourné en 2017, avec 840 millions d’euros de parts échangées.

Mais les particuliers refusent de se séparer de leurs parts de SCPI spécialisées et diversifiées, dont les volumes de ventes ont respectivement chuté de -54,3 % et -11,5 % l’année dernière. Le marché secondaire a particulièrement été actif sur les SCPI de commerce (+49,9 %) et de bureaux (+1,6 %).

Avec de tels volumes le risque de surcote est bien présent. C’est dans ce contexte que les investisseurs patients se tournent vers des intermédiaires spécialisés. Ils peuvent mettre plusieurs mois avant d’acheter suffisamment de parts de SCPI pour écouler leur capital, mais se réservent de meilleures chances de plus-value.